Ein Immobilienverkauf oder -kauf ist Vertrauenssache. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn der Immobilienmakler seine Versprechen nicht hält, schlecht kommuniziert oder gar falsche Informationen gibt. Viele Eigentümer und Käufer sind unzufrieden mit dem Immobilienmakler, wissen aber nicht, welche Rechte sie haben oder wie sie reagieren sollen.
Ob es um fehlende Transparenz, überhöhte Provisionen oder unprofessionelle Abwicklung geht – Konflikte mit Maklern kommen häufiger vor, als man denkt. Dabei ist die Rechtslage meist klarer, als viele annehmen: Der Makler schuldet keine Erfolgsgarantie, wohl aber eine sorgfältige und korrekte Vermittlungstätigkeit. Wenn er diese Pflicht verletzt, stehen Verbrauchern verschiedene Handlungsoptionen offen – von einer Beschwerde bis hin zur Vertragskündigung.
In diesem Ratgeber erfahren Sie,
- welche rechtlichen Möglichkeiten Sie bei Ärger mit einem Makler haben,
- wie Sie eine Beschwerde richtig formulieren und einreichen,
- wann sich eine Kündigung des Maklervertrags lohnt,
- und wie Sie in Zukunft seriöse Makler erkennen.
Unser Ziel: Ihnen praxisnahe Informationen an die Hand zu geben, damit Sie informiert und souverän handeln können – ohne in teure Rechtsstreitigkeiten zu geraten.
Unzufrieden mit dem Immobilienmakler: Ihre Rechte und Pflichten
Wer unzufrieden mit dem Immobilienmakler ist, sollte zuerst wissen, welche Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag entstehen. Denn dieser bildet die rechtliche Grundlage für jede Vermittlungstätigkeit – egal ob Kauf, Verkauf oder Vermietung.
Was im Maklervertrag geregelt ist
Ein Maklervertrag kommt zustande, sobald Sie den Makler ausdrücklich oder stillschweigend mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragen. Darin verpflichtet sich der Makler, Nachweis- oder Vermittlungsleistungen zu erbringen (§ 652 BGB). Erst wenn er erfolgreich war – also den Kontakt zu einem Käufer oder Mieter herstellt, der tatsächlich abschließt –, hat er Anspruch auf die Provision.
Fehlen wichtige Vereinbarungen (z. B. über die Provisionshöhe, Laufzeit oder Kündigung), kann der Vertrag unwirksam oder angreifbar sein.
Wann eine Leistungspflicht verletzt wird
Der Makler muss seine Tätigkeit sorgfältig, transparent und im Interesse seines Auftraggebers ausführen. Dazu gehört u. a.:
- realistische Preisempfehlungen,
- wahrheitsgemäße Angaben im Exposé,
- ordentliche Dokumentation von Besichtigungen,
- keine Doppelvertretung ohne Zustimmung beider Parteien.
Verstößt der Makler gegen diese Pflichten, kann das eine Vertragsverletzung oder Täuschung darstellen – mit Folgen für seinen Provisionsanspruch. In gravierenden Fällen besteht sogar ein Anspruch auf Schadensersatz.
➡️ Mehr zum Thema: Pflichtverletzung des Immobilienmaklers: Was tun?
Welche gesetzlichen Grundlagen gelten
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, § 652 ff.) regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Außerdem gelten:
- § 656a BGB: Formvorschrift für Maklerverträge (Textform erforderlich)
- § 656c–d BGB: Verteilung der Maklerprovision bei Wohnimmobilien
- § 242 BGB: Pflicht zur Treu und Glauben – wichtig bei Fehlverhalten
Wer sich unsicher ist, kann sich bei der Verbraucherzentrale oder über den IVD (Immobilienverband Deutschland) informieren. Diese Stellen bieten neutrale Hilfe, bevor man rechtliche Schritte einleitet.
Maklerleistungen prüfen: So erkennen Sie Mängel oder Fehlverhalten
Wenn Sie unzufrieden mit dem Immobilienmakler sind, lohnt sich ein genauer Blick auf seine Arbeit. Viele Probleme lassen sich schon erkennen, bevor sie rechtlich eskalieren. Entscheidend ist, die Pflichten und Qualitätsmerkmale eines seriösen Maklers zu kennen – und Abweichungen davon sauber zu dokumentieren.
Schlechte Kommunikation, falsche Versprechen & versteckte Kosten
Ein häufiges Warnsignal sind fehlende Rückmeldungen oder Ausreden, wenn Sie nach dem Stand der Vermarktung fragen. Ebenso kritisch sind:
- unrealistische Verkaufspreise oder zugesicherte „Schnellverkäufe“ ohne Marktanalyse,
- plötzliche Zusatzkosten (z. B. für Fotos oder Inserate),
- fehlende oder falsche Angaben zur Immobilie.
Laut **§ 242 BGB („Treu und Glauben“) ** ist der Makler verpflichtet, ehrlich und transparent zu handeln. Täuscht er bewusst über Chancen, Zustand oder Preis, kann das eine Pflichtverletzung oder arglistige Täuschung darstellen – mit möglichen Folgen für seine Provision.
Fehlende oder falsche Exposés: was erlaubt ist und was nicht
Ein professionelles Exposé ist das Aushängeschild eines Maklers. Werden darin falsche Angaben gemacht (z. B. über Wohnfläche, Baujahr oder Energieverbrauch), haftet der Makler unter Umständen mit, wenn daraus ein Schaden entsteht.
Besonders heikel: Werden Fotos oder Pläne ohne Erlaubnis verändert oder unvollständige Informationen weitergegeben, kann das auch datenschutzrechtliche Konsequenzen haben.
➡️ Mehr zum Thema: Fehler des Immobilienmaklers: Wer trägt die Kosten?
Beweise und Dokumentation: So sichern Sie Ihre Ansprüche
Bevor Sie eine Beschwerde oder Kündigung einreichen, sollten Sie alle relevanten Nachweise sichern:
- Schriftwechsel (E-Mails, Nachrichten, Protokolle)
- Vertragsunterlagen und Exposés
- Zeugen (z. B. Interessenten, die falsche Angaben erhalten haben)
- Screenshots oder Aufzeichnungen wichtiger Gespräche
Je besser die Dokumentation, desto leichter lässt sich ein Fehlverhalten nachweisen – insbesondere, wenn Sie später juristische Schritte oder eine Beschwerde bei einer Schlichtungsstelle erwägen.
Beschwerde gegen den Immobilienmakler: Schritt für Schritt
Wenn Sie unzufrieden mit dem Immobilienmakler sind und Gespräche keine Besserung bringen, ist der nächste logische Schritt eine formelle Beschwerde. Damit zeigen Sie, dass Sie das Fehlverhalten nicht akzeptieren – und schaffen gleichzeitig eine Grundlage für mögliche rechtliche Schritte.
1. Interne Klärung: Gespräch und schriftliche Beschwerde
Bevor Sie externe Stellen einschalten, sollten Sie dem Makler die Möglichkeit geben, sich zu äußern oder nachzubessern.
So gehen Sie am besten vor:
- Gespräch suchen: Beschreiben Sie konkret, was Sie stört (z. B. fehlende Rückmeldungen, falsche Angaben, unvollständige Unterlagen).
- Frist setzen: Geben Sie ihm schriftlich 7–10 Tage Zeit, um zu reagieren oder Missstände zu beheben.
- Schriftliche Beschwerde formulieren: Fassen Sie alle Punkte sachlich zusammen. Wichtige Inhalte: Vertragsdaten, Datum der Vorfälle, Ihre Forderung (z. B. Korrektur, Entschuldigung, Teilrückzahlung).
Tipp: Verwenden Sie Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung, um den Versand nachzuweisen.
2. Schlichtungsstellen & Berufsverbände
Bleibt die Reaktion aus oder unbefriedigend, können Sie sich an offizielle Beschwerdestellen wenden. Dazu zählen:
- Ombudsstelle Immobilien oder Ombudsmann Immobilien IVD/VPB
- Verbraucherzentrale (bietet unabhängige Beratung)
- Industrie- und Handelskammer (IHK) – beaufsichtigt gewerbliche Makler nach § 34c GewO
Diese Institutionen prüfen Ihr Anliegen neutral und helfen oft, eine außergerichtliche Einigung zu erreichen – kostenlos oder gegen geringe Gebühren.
3. Wann eine anwaltliche Beratung sinnvoll ist
Wenn es um hohe Summen oder grobe Pflichtverletzungen geht (z. B. arglistige Täuschung, Provisionsstreit), empfiehlt sich der Gang zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er kann prüfen, ob Sie Schadensersatz fordern, den Vertrag anfechten oder die Provision verweigern dürfen.
Maklervertrag kündigen oder anfechten: Ihre Optionen
Wenn Sie unzufrieden mit dem Immobilienmakler sind und eine Beschwerde keine Wirkung zeigt, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen den Maklervertrag kündigen oder anfechten. Dabei gilt: Nicht jede Unzufriedenheit rechtfertigt sofort eine Kündigung – aber bei Pflichtverletzungen oder Vertrauensbruch haben Sie durchaus Handlungsspielraum.
Kündigung wegen Pflichtverletzung
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich fristlos gekündigt werden, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt. Beispiele:
- Er reagiert über Wochen nicht auf Anfragen.
- Er gibt falsche oder unvollständige Informationen an Interessenten weiter.
- Er arbeitet nicht im Interesse des Auftraggebers (z. B. zu hoher Preis, Doppelvertretung).
Damit die Kündigung wirksam ist, sollten Sie:
- das Fehlverhalten schriftlich dokumentieren,
- dem Makler eine angemessene Nachfrist setzen,
- und erst danach die Kündigung erklären – idealerweise per Einschreiben.
Nach § 626 BGB kann eine fristlose Kündigung erfolgen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, der die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht.
➡️ Mehr zum Thema: Immobilienmakler kündigen: So geht’s rechtssicher
Rücktritt und Schadensersatz: wann möglich?
Ist der Maklervertrag bereits erfüllt (z. B. Immobilie wurde verkauft), kommt ein Rücktritt in Betracht, wenn der Vertrag durch Täuschung oder Drohung zustande kam (§ 123 BGB).
In solchen Fällen können Sie:
- die Provision zurückverlangen,
- ggf. Schadensersatz fordern (z. B. für fehlerhafte Preisempfehlungen oder finanzielle Nachteile).
Wichtig: Die Beweispflicht liegt bei Ihnen. Ohne klare Dokumentation wird eine Anfechtung schwer durchsetzbar.
Wie Sie rechtssicher vorgehen
- Verwenden Sie eine klare, sachliche Kündigungserklärung (kein Ärger im Tonfall).
- Benennen Sie den Grund und verweisen Sie auf die bereits erfolgte Beschwerde.
- Fordern Sie die Rückgabe von Unterlagen (Exposés, Fotos, Verträge).
- Bewahren Sie alle Nachweise auf, falls der Makler seine Provision trotzdem einfordert.
Praxisbeispiele: So haben andere Eigentümer reagiert
Um besser zu verstehen, welche Möglichkeiten Sie haben, wenn Sie unzufrieden mit dem Immobilienmakler sind, helfen reale oder typische Beispiele aus der Praxis. Sie zeigen, wie unterschiedlich Eigentümer reagieren – und welche Vorgehensweise sich bewährt hat.
Beispiel 1: Fehlberatung beim Verkauf
Frau Schneider wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen und beauftragte einen Makler, der ihr einen unrealistisch hohen Verkaufspreis versprach. Nach mehreren Monaten ohne Interessenten wurde der Preis schließlich deutlich gesenkt – der Makler forderte trotzdem seine volle Provision.
👉 Lösung: Frau Schneider dokumentierte alle E-Mails, in denen der Makler den hohen Preis zugesichert hatte. Mit Hilfe der Verbraucherzentrale konnte sie nachweisen, dass der Makler grob fahrlässig gehandelt hatte. Die Provision wurde reduziert, der Vertrag anschließend fristlos gekündigt.
Beispiel 2: Doppelprovision & Interessenkonflikt
Herr Yilmaz stellte fest, dass sein Makler dieselbe Immobilie gleichzeitig für den Käufer anbot – und von beiden Parteien eine Provision verlangte.
👉 Lösung: Nach § 654 BGB verliert der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er sich unredlich verhält. Herr Yilmaz verweigerte die Zahlung, nachdem er die Beweise (E-Mail-Angebote an den Käufer) vorlegte. Der Fall wurde von der IHK-Schlichtungsstelle bestätigt – der Makler ging leer aus.
Beispiel 3: Unzureichende Kommunikation
Ein Ehepaar aus Köln hatte einen Makler beauftragt, der wochenlang nicht auf Nachfragen reagierte. Anzeigen waren schlecht gestaltet, Besichtigungen fanden kaum statt.
👉 Lösung: Nach einem schriftlichen Hinweis mit Fristsetzung reagierte der Makler weiterhin nicht. Das Paar kündigte den Vertrag gemäß § 626 BGB wegen Pflichtverletzung – rechtlich wirksam, da die Untätigkeit nachweisbar war.
Unzufrieden mit dem Immobilienmakler? Diese Tipps helfen sofort
Wenn Sie unzufrieden mit dem Immobilienmakler sind, müssen Sie nicht tatenlos bleiben. Mit einer klaren Strategie und etwas Vorbereitung lässt sich oft viel Ärger – und Geld – vermeiden. Die folgenden praktischen Tipps zeigen, wie Sie Ihre Situation schnell verbessern und zukünftige Fehler verhindern können.
Checkliste: Erste Schritte bei Ärger mit dem Makler
Bevor Sie drastische Maßnahmen wie eine Kündigung ergreifen, gehen Sie Schritt für Schritt vor:
- Sachlich bleiben: Emotionen raus – Fakten rein. Formulieren Sie Kritik immer schriftlich.
- Nachweise sichern: Sammeln Sie Verträge, E-Mails, Exposés und Notizen.
- Gespräch suchen: Geben Sie dem Makler die Chance zur Stellungnahme (schriftlich oder telefonisch).
- Frist setzen: Klare Zeitvorgaben motivieren zur Reaktion.
- Beratung einholen: Verbraucherzentrale, IHK oder Rechtsanwalt konsultieren.
- Beschwerde oder Kündigung erwägen: Wenn keine Verbesserung eintritt.
Tipp: Eine einfache, sachlich formulierte Beschwerde wirkt oft besser als eine sofortige Drohung mit Anwalt oder Gericht.
Tipps für zukünftige Maklerverträge – worauf achten
Viele Probleme entstehen, weil Verträge unklar oder einseitig formuliert sind. Achten Sie künftig auf:
- Textform (§ 656a BGB) – keine mündlichen Absprachen!
- Provisionsregelung: Wer zahlt wie viel? Bei Wohnimmobilien meist hälftig (§ 656c BGB).
- Laufzeit & Kündigungsfrist: Keine automatischen Verlängerungen ohne Zustimmung.
- Leistungsumfang: Schriftlich festhalten (z. B. Anzahl Inserate, Zielgruppe, Reporting).
So vermeiden Sie Streit über Erwartungen oder Zuständigkeiten von Anfang an.
Fazit: Ihre Rechte kennen und klug handeln
Wer unzufrieden mit dem Immobilienmakler ist, muss sich nicht ohnmächtig fühlen. Die wichtigsten Schritte sind: Sachlich bleiben, dokumentieren, Fristen setzen und notfalls kündigen. Das deutsche Maklerrecht bietet klare Regeln, um Verbraucher vor unseriösem Verhalten zu schützen – vom Widerrufsrecht über die Pflicht zur Textform bis hin zu Schadensersatzansprüchen bei Pflichtverletzungen.
Oft genügt schon eine gut formulierte Beschwerde oder Fristsetzung, um Bewegung in die Sache zu bringen. Wenn das nichts nützt, helfen Schlichtungsstellen, Verbraucherschützer oder im Ernstfall ein Fachanwalt für Immobilienrecht weiter. Wichtig ist, dass Sie informiert handeln, statt emotional zu reagieren.
Wer künftig klare Verträge abschließt, Leistungen regelmäßig überprüft und auf transparente Kommunikation achtet, erspart sich viel Ärger – und bewahrt das gute Gefühl, selbstbestimmt zu entscheiden.
