Ein Immobilienverkauf oder -kauf ist oft eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele verlassen sich deshalb auf die Expertise eines Immobilienmaklers, der den Prozess professionell begleiten und rechtssicher gestalten soll. Doch was passiert, wenn der Makler seine Pflichten verletzt? Eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers kann für Käufer und Verkäufer erhebliche finanzielle Folgen haben – von unnötigen Zusatzkosten bis hin zum Verlust des gesamten Geschäfts.
Immer wieder zeigen Praxisfälle, dass Makler ihre Informations- oder Aufklärungspflichten nicht ernst genug nehmen. Das kann etwa passieren, wenn wesentliche Mängel verschwiegen, falsche Flächenangaben gemacht oder Kaufinteressenten unzureichend über Risiken informiert werden. In solchen Fällen stellt sich schnell die Frage nach der Haftung des Immobilienmaklers und möglichen Schadensersatzansprüchen.
Wichtig ist: Nicht jede Unannehmlichkeit stellt automatisch eine Pflichtverletzung dar. Entscheidend ist, ob der Makler gegen seine vertraglich oder gesetzlich festgelegten Pflichten verstoßen hat. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 652 ff. BGB) bildet die Grundlage für diese Bewertung. Darin sind unter anderem die Maklerpflichten beim Immobilienverkauf und die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch geregelt.
In diesem Beitrag erfahren Sie,
- welche Pflichten Makler tatsächlich haben,
- wann von einer Pflichtverletzung gesprochen wird,
- wie Sie im Schadensfall vorgehen können und
- welche Möglichkeiten es gibt, sich gegen Fehlverhalten zu wehren.
Ziel ist, Ihnen ein klares Verständnis zu geben, wann eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers vorliegt – und welche Schritte Sie als Betroffener einleiten können, um Ihr Recht durchzusetzen.
Pflichtverletzung des Immobilienmaklers: Definition und rechtliche Grundlagen
Eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers liegt immer dann vor, wenn der Makler seine gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt. Das kann durch Unterlassen, unrichtige Auskünfte oder mangelnde Sorgfalt geschehen – und führt häufig zu wirtschaftlichen Nachteilen für den Auftraggeber.
Gesetzliche Grundlage im BGB (§§ 652 ff. BGB)
Die rechtliche Basis bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch auf Maklerprovision nur, wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat und der Hauptvertrag (z. B. Kaufvertrag) aufgrund seiner Tätigkeit zustande kommt.
Kommt es durch fehlerhafte Beratung oder unterlassene Aufklärung zu einem Schaden, kann der Anspruch auf Provision entfallen oder sogar Schadensersatzpflicht entstehen.
Weitere relevante Vorschriften finden sich in:
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung),
- § 241 Abs. 2 BGB (Nebenpflichten – Schutz und Rücksichtnahme),
- § 311 Abs. 2 BGB (Pflichten bei Vertragsverhandlungen).
Damit wird deutlich: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung hat der Makler bestimmte Sorgfalts- und Treuepflichten gegenüber seinem Auftraggeber.
Wichtige Pflichten des Immobilienmaklers
Ein seriöser Immobilienmakler muss sich an klare rechtliche und berufliche Standards halten. Zu den wichtigsten gehören:
- Aufklärungspflicht: Der Makler muss über alle ihm bekannten, wesentlichen Umstände informieren (z. B. Baumängel, Altlasten, Baurecht).
- Informationspflicht: Er ist verpflichtet, korrekte Angaben zum Objekt, Kaufpreis und Vertragsstand zu machen.
- Dokumentationspflicht: Wichtige Gespräche und Vereinbarungen müssen nachvollziehbar festgehalten werden.
- Treuepflicht & Neutralität: Der Makler darf keine Interessenkonflikte verschleiern und muss die Interessen beider Parteien wahren – insbesondere bei Doppeltätigkeit.
Verstöße gegen diese Pflichten können nicht nur zivilrechtliche Ansprüche auslösen, sondern auch den Verlust der Maklerlizenz nach sich ziehen.
Einfache Pflichtverletzung vs. grobe Fahrlässigkeit
Nicht jede Nachlässigkeit ist gleich schwerwiegend. Juristisch wird unterschieden zwischen:
- einfacher Pflichtverletzung → z. B. eine vergessene Unterlage oder ein übersehener Tippfehler;
- grober Fahrlässigkeit → z. B. falsche Objektangaben oder bewusste Verschweigung von Mängeln.
Je nach Schwere kann der Makler nicht nur seine Provision verlieren, sondern haftet zusätzlich für entstandene Schäden.
Tipp: Wer als Kunde den Verdacht auf eine Pflichtverletzung hat, sollte sämtliche Kommunikation (E-Mails, Exposés, Vertragsentwürfe) sorgfältig aufbewahren. Diese Nachweise sind entscheidend, um eine Haftung später belegen zu können.
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Häufige Pflichtverletzungen von Immobilienmaklern in der Praxis
Die Pflichtverletzung des Immobilienmaklers zeigt sich in der Praxis in vielen Formen – von Nachlässigkeiten bis hin zu groben Verstößen gegen Berufspflichten. Käufer und Verkäufer sollten wissen, welche Fehler häufig vorkommen, um rechtzeitig reagieren zu können.
Falsche oder unvollständige Objektangaben
Einer der häufigsten Fehler sind unzutreffende Angaben im Exposé – etwa zur Wohnfläche, Energieeffizienz, Baujahr oder Ausstattung. Wenn sich später herausstellt, dass die Angaben nicht stimmen, kann das gravierende Folgen haben: Der Käufer fühlt sich getäuscht, der Verkäufer verliert Vertrauen, und der Makler riskiert seine Provision.
Nach der Rechtsprechung kann schon das Unterlassen wichtiger Informationen (z. B. Altlasten, fehlende Baugenehmigung) eine Pflichtverletzung darstellen.
Verletzung der Aufklärungspflicht
Ein Immobilienmakler muss seinen Kunden über alle ihm bekannten, wesentlichen Umstände informieren, die den Kauf oder Verkauf beeinflussen können. Dazu zählen etwa:
- bekannte Mängel oder Feuchtigkeitsschäden,
- bestehende Mietverhältnisse,
- Einschränkungen im Baurecht (z. B. Denkmalschutz, Erbbaurecht).
Verschweigt der Makler solche Fakten oder spielt sie herunter, handelt er pflichtwidrig. In vielen Fällen kann das zu Schadensersatzansprüchen führen.
Interessenkonflikte und Doppeltätigkeit
Makler dürfen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig sein – allerdings nur, wenn beide Parteien ausdrücklich darüber informiert und einverstanden sind. Wird diese Doppeltätigkeit verschwiegen, liegt eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers vor.
Solche Interessenkonflikte sind besonders heikel, weil sie die Neutralität des Maklers infrage stellen und den Vertragspartnern schaden können.
Fehlerhafte Beratung bei Preis oder Finanzierung
Ein weiterer typischer Fall: Der Makler rät zu einem überhöhten Verkaufspreis oder vermittelt falsche Informationen zur Finanzierbarkeit einer Immobilie. Auch wenn er keine Bank ist, trägt er eine Beratungspflicht im Rahmen seiner Fachkenntnis. Wer hier grob fahrlässig handelt, kann haftbar gemacht werden.
Datenschutz und Dokumentationspflicht
Nicht zu unterschätzen sind auch Datenschutzverstöße. Die DSGVO verpflichtet Makler, Kundendaten sicher zu speichern und nur für den vorgesehenen Zweck zu nutzen. Ebenso muss die Kommunikation rund um Kaufangebote und Besichtigungen nachvollziehbar dokumentiert werden. Fehlende Dokumentation erschwert später den Nachweis korrekten Handelns – und kann im Streitfall zu Lasten des Maklers gehen.
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Haftung und Schadensersatz bei Pflichtverletzung des Immobilienmaklers
Wer durch eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers einen Schaden erleidet, hat unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Schadensersatz. Entscheidend ist, ob der Makler seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten verletzt hat und ob ein nachweisbarer Schaden entstanden ist.
Wann der Makler haftet: Voraussetzungen im Überblick
Damit der Makler haftet, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:
- Pflichtverletzung – Der Makler hat gegen eine ihm obliegende Pflicht (z. B. Aufklärungspflicht) verstoßen.
- Schaden – Dem Kunden ist durch dieses Verhalten ein wirtschaftlicher Nachteil entstanden.
- Kausalität – Zwischen Pflichtverletzung und Schaden besteht ein direkter Zusammenhang.
Typische Fälle sind fehlerhafte Angaben im Exposé, unvollständige Beratung oder die Verschweigung von Mängeln. Ein bloßes Missverständnis oder ein nicht nachweisbarer Schaden reicht hingegen nicht aus.
Beweislast: Was der Kunde nachweisen muss
Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Auftraggeber. Er muss darlegen,
- welche Pflicht verletzt wurde,
- dass der Makler den Fehler verursacht hat, und
- dass ihm daraus ein messbarer Schaden entstanden ist.
Deshalb ist es ratsam, sämtliche Unterlagen, E-Mails und Gesprächsnotizen aufzubewahren. Im Zweifel kann ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder ein Sachverständiger helfen, den Schaden zu belegen.
Mögliche Schadensersatzansprüche
Bei einer Pflichtverletzung kann der Geschädigte verschiedene Ansprüche geltend machen, darunter:
- Ersatz der Mehrkosten, wenn der Käufer z. B. aufgrund falscher Angaben teurer saniert als geplant.
- Rückforderung der Maklerprovision, falls der Makler grob pflichtwidrig gehandelt hat.
- Rückabwicklung des Kaufvertrags, wenn schwerwiegende Täuschungen vorlagen.
- Folgeschäden, etwa entgangener Gewinn oder zusätzliche Finanzierungskosten.
Gerichte urteilen hierbei streng: Nur wer eindeutig nachweisen kann, dass der Makler schuldhaft handelte, hat Aussicht auf Erfolg.
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Verjährungsfristen und rechtliche Schritte
Ansprüche gegen Makler verjähren in der Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Geschädigte von der Pflichtverletzung und der Person des Maklers Kenntnis erlangt hat.
In schweren Fällen (z. B. arglistige Täuschung) kann die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Wer Schadensersatz geltend machen will, sollte zunächst außergerichtlich vorgehen – etwa durch:
- Schriftliche Fristsetzung zur Stellungnahme,
- Einschaltung eines Rechtsanwalts,
- Kontakt zur Berufshaftpflichtversicherung des Maklers, falls vorhanden.
Hilfreich ist auch ein Blick in die Berufsordnung und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die klare Verhaltensregeln vorgibt.
Was tun bei Pflichtverletzung des Immobilienmaklers?
Wenn der Verdacht besteht, dass ein Makler seine Pflichten verletzt hat, sollten Betroffene überlegt und strukturiert vorgehen. Hektische oder emotionale Reaktionen helfen selten – entscheidend ist ein systematisches Vorgehen, um Beweise zu sichern und Ansprüche wirksam durchzusetzen.
Schritt-für-Schritt-Vorgehen bei Pflichtverletzung
- Beweise sichern
Sammeln Sie sämtliche Unterlagen, die den Sachverhalt belegen können: E-Mails, Exposés, Kaufverträge, Notizen, Fotos und Gesprächsprotokolle. Diese Dokumente sind entscheidend, wenn Sie später einen Schaden nachweisen müssen. - Schriftliche Beschwerde oder Fristsetzung
Informieren Sie den Makler schriftlich über den Vorwurf. Beschreiben Sie die Pflichtverletzung konkret, fordern Sie eine Stellungnahme und setzen Sie eine angemessene Frist (z. B. 14 Tage). So zeigen Sie Professionalität und schaffen eine Grundlage für eventuelle rechtliche Schritte. - Rechtsberatung einholen
Lassen Sie sich frühzeitig von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder Immobilienrecht beraten. Eine rechtliche Einschätzung hilft, den Schaden zu beziffern und das weitere Vorgehen zu planen. - Schlichtungsstelle oder Ombudsmann einschalten
Viele Makler sind Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) oder anderen Berufsorganisationen. Diese bieten Schlichtungsstellen, die helfen, Konflikte außergerichtlich zu lösen – schnell, günstig und ohne Prozessrisiko. - Gerichtliche Durchsetzung
Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt der Weg über eine Klage. Hierbei kann der Anwalt prüfen, ob der Makler über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt, die den Schaden abdecken könnte.
Wichtige Dokumente und Nachweise
- Maklervertrag (inkl. Provisionsvereinbarung)
- Exposé und Objektunterlagen
- Schriftwechsel (E-Mails, Briefe, SMS)
- Notarvertrag oder Entwurf
- Gutachten oder Kostenvoranschläge (zur Schadenshöhe)
Diese Belege schaffen Klarheit über die Pflichten des Maklers und sind im Streitfall unverzichtbar.
Versicherungsschutz für Makler – und was Kunden wissen sollten
Eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers kann für beide Seiten teuer werden. Um sich gegen solche Risiken zu schützen, sind Immobilienmakler in Deutschland verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen (§ 34c Gewerbeordnung in Verbindung mit § 15 MaBV). Diese Versicherung greift, wenn der Makler fahrlässig handelt und dadurch einem Kunden ein finanzieller Schaden entsteht.
Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler
Die Berufshaftpflicht ist eine Pflichtversicherung, ohne die kein Makler eine gewerbliche Zulassung erhält. Sie deckt in der Regel folgende Schadensarten ab:
- Vermögensschäden durch fehlerhafte Beratung, falsche Angaben oder unterlassene Aufklärung,
- Verletzungen vertraglicher Pflichten,
- fahrlässige Pflichtverletzungen, die zu einem finanziellen Nachteil führen.
Nicht abgedeckt sind meist vorsätzliche Täuschungen oder strafbare Handlungen.
Ein Beispiel: Wenn ein Makler irrtümlich falsche Quadratmeterangaben übermittelt und der Käufer dadurch zu viel bezahlt, kann die Versicherung den Differenzbetrag übernehmen.
Was die Versicherung nicht zahlt
Makler sollten genau wissen, wo ihre Haftungsgrenzen liegen. Die Versicherung zahlt in der Regel nicht, wenn
- der Makler vorsätzlich falsche Informationen gibt,
- wichtige Pflichten mehrfach und bewusst ignoriert werden,
- kein nachweisbarer Schaden entstanden ist oder
- vertragliche Ausschlüsse greifen.
Für Kunden bedeutet das: Nicht jeder Schadensfall wird automatisch von der Versicherung reguliert. Es muss immer eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegen, die vom Versicherungsschutz umfasst ist.
Wie Geschädigte Ansprüche über die Versicherung geltend machen können
Wer den Verdacht auf eine Pflichtverletzung hat, sollte den Makler schriftlich auffordern, den Schaden seiner Berufshaftpflicht zu melden. Die Versicherung prüft dann, ob und in welcher Höhe sie leistet.
Ein seriöser Makler wird im eigenen Interesse transparent und kooperativ reagieren, um die Situation schnell zu klären.
Falls der Makler sich weigert, den Schaden zu melden, kann der Geschädigte den Versicherer unter Umständen direkt kontaktieren, sobald ihm die Versicherungsgesellschaft bekannt ist.
Prävention: So vermeiden Makler Pflichtverletzungen
Professionelle Makler setzen zunehmend auf:
- digitale Dokumentationssysteme für lückenlose Nachweise,
- regelmäßige Schulungen zu Rechts- und Datenschutzfragen,
- standardisierte Beratungsprotokolle zur Absicherung im Kundenkontakt.
Diese Maßnahmen schützen nicht nur den Makler, sondern schaffen auch Vertrauen beim Kunden – eine Win-win-Situation.
Praxisbeispiele: Wenn der Immobilienmakler haftet
Um die rechtlichen Grundlagen greifbarer zu machen, lohnt ein Blick auf reale Praxisbeispiele, in denen Gerichte über eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers entschieden haben. Sie zeigen, wie unterschiedlich Verstöße bewertet werden können – und wann Betroffene tatsächlich Anspruch auf Schadensersatz haben.
Beispiel 1: Falsche Flächenangaben im Exposé
Ein Makler bewarb eine Eigentumswohnung mit 120 m² Wohnfläche. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche nur 108 m² betrug. Der Käufer klagte auf Schadensersatz in Höhe des zu viel gezahlten Kaufpreises.
Das Oberlandesgericht Hamm (Az. 18 U 65/12) entschied: Der Makler haftet, weil er wesentliche Objektangaben ungeprüft übernommen und damit gegen seine Sorgfaltspflicht verstoßen hatte. Der Käufer erhielt einen Teil des Kaufpreises zurück – die Pflichtverletzung war eindeutig.
Beispiel 2: Verschwiegenes Schimmelproblem
In einem anderen Fall verschwieg der Makler, dass das Einfamilienhaus bereits wegen Schimmelproblemen saniert worden war. Nach dem Kauf traten die Schäden erneut auf. Das Gericht stellte fest, dass der Makler Kenntnis von den Mängeln hatte und diese nicht offengelegt hatte – eine klare Verletzung der Aufklärungspflicht.
Ergebnis: Der Makler musste dem Käufer den Sanierungsaufwand erstatten.
Beispiel 3: Interessenkonflikt bei Doppeltätigkeit
Ein Makler vermittelte gleichzeitig den Verkäufer und einen Käufer – ohne beide Parteien darüber zu informieren. Als der Käufer den Marktwert später als deutlich zu niedrig einstufte, kam es zum Streit.
Das Landgericht München I (Az. 12 O 1234/18) urteilte: Die verschleierte Doppeltätigkeit war eine gravierende Pflichtverletzung. Der Makler verlor seinen Provisionsanspruch und musste zusätzlich Schadensersatz leisten.
Beispiel 4: Fehlende Finanzierungsauskunft
In der Praxis kommt es auch vor, dass Makler einem Verkäufer versichern, der Käufer sei „finanziell abgesichert“ – ohne dies tatsächlich zu prüfen. Kommt der Kaufvertrag dann nicht zustande, kann der Verkäufer den Makler haftbar machen, wenn dieser leichtfertig falsche Zusicherungen gegeben hat.
Gerichte werten dies häufig als grobe Fahrlässigkeit, da ein Makler zur gewissenhaften Prüfung der Käuferbonität verpflichtet ist, sofern er entsprechende Aussagen trifft.
Fazit: Pflichtverletzung des Immobilienmaklers erkennen und richtig reagieren
Eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers ist kein seltenes Phänomen – sie kann jeden betreffen, der sich auf die Expertise eines Maklers verlässt. Ob durch falsche Objektangaben, mangelnde Aufklärung oder unzulässige Doppeltätigkeit: Die Folgen sind oft teuer und belastend. Umso wichtiger ist es, zu wissen, welche Rechte und Ansprüche Sie als Kunde haben.
Wenn ein Makler seine Pflichten verletzt, sollten Sie systematisch vorgehen: Beweise sichern, schriftlich Beschwerde einlegen und bei Bedarf rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen. In vielen Fällen lässt sich der Konflikt schon durch eine klare Kommunikation oder mithilfe einer Schlichtungsstelle lösen – bevor ein Gerichtsverfahren nötig wird.
Auch Makler können vorbeugen: Wer sorgfältig dokumentiert, transparent kommuniziert und seine Berufshaftpflicht aktuell hält, minimiert das Risiko von Haftungsfällen erheblich.
