Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Dienstleistung erhält, sobald ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag erfolgreich zustande kommt. Sie ist also die Vergütung für die Vermittlung oder den Nachweis eines passenden Objekts oder Käufers. In der Praxis bedeutet das: Erst wenn der Vertrag rechtskräftig abgeschlossen ist, darf der Makler seine Provision verlangen.
Definition & Bedeutung im Immobiliengeschäft
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 652 BGB) geregelt. Sie stellt sicher, dass Makler für ihre Vermittlungstätigkeit fair entlohnt werden – egal, ob sie auf Käufer- oder Verkäuferseite tätig sind. Der Makler ist dabei kein Vertragspartner im Kaufvertrag selbst, sondern ein neutraler Vermittler zwischen den Parteien.
Besonders im heiß umkämpften Immobilienmarkt spielt die Maklerprovision eine wichtige Rolle:
Sie schafft Anreize für Makler, passende Interessenten zu finden, Exposés zu erstellen, Besichtigungen zu koordinieren und die Vertragsabwicklung zu begleiten.
Wer zahlt die Maklerprovision? Käufer, Verkäufer oder beide?
Lange Zeit war es in Deutschland üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision übernahm. Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Dezember 2020 hat sich das geändert:
Beim Verkauf von Wohnimmobilien müssen Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig teilen – sofern der Makler für beide Seiten tätig ist.
Anders sieht es bei Mietobjekten aus: Hier gilt seit 2015 das Bestellerprinzip für Vermietungen (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Beauftragt also der Vermieter den Makler, darf er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen.
Historische Entwicklung & aktuelle Trends
Früher gab es keine einheitliche Regelung, und die Provisionshöhe wurde oft individuell verhandelt. Mit der Gesetzesreform 2020 wurde die Aufteilung gesetzlich klarer geregelt und die Transparenz für Verbraucher erhöht.
Im Jahr 2025 zeigt sich ein klarer Trend:
- Käufer achten stärker auf faire Provisionsmodelle.
- Online-Plattformen und digitale Makler bieten transparente Festpreise an.
- Regionale Unterschiede bleiben bestehen – vor allem zwischen Nord und Süd.
Tipp: Seriöse Makler weisen ihre Provision immer transparent im Exposé oder im Vermittlungsvertrag aus. Wer unsicher ist, kann sich an Verbraucherzentralen oder den Immobilienverband Deutschland (IVD) wenden.
Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision
Die Maklerprovision ist in Deutschland klar geregelt – sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch durch spezielle Vorschriften wie das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). Wer eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, sollte die rechtlichen Grundlagen kennen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Das Bestellerprinzip: Was gilt seit 2020 beim Immobilienkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnimmobilien eine gesetzlich verankerte Neuregelung (§§ 656a–656d BGB). Diese besagt: Wenn ein Makler für Käufer und Verkäufer gleichermaßen tätig wird, muss die Provision hälftig geteilt werden. Beide Parteien zahlen also in der Regel je 50 % der vereinbarten Maklerprovision.
Beauftragt nur eine Partei den Makler exklusiv, darf diese Partei auch allein zur Zahlung verpflichtet werden. Voraussetzung: Die andere Seite hat den Makler nicht in Anspruch genommen.
Beispiel: Beauftragt der Verkäufer einen Makler und vermittelt dieser erfolgreich an einen Käufer, der keinen eigenen Maklervertrag abschließt, zahlt nur der Verkäufer.
Diese Regel soll Fairness und Transparenz schaffen und verhindert, dass Käufer die gesamten Kosten tragen müssen – ein wichtiger Schritt angesichts steigender Immobilienpreise.
Unterschiede zwischen Kauf, Miete und Gewerbeimmobilien
- Kauf von Wohnimmobilien: Hälftige Teilung der Provision, sofern beide Parteien beteiligt sind (§ 656c BGB).
- Vermietung von Wohnungen: Es gilt das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Der Mieter kann die Kosten nicht übernehmen, wenn der Vermieter den Auftrag erteilt hat.
- Gewerbeimmobilien: Hier besteht Vertragsfreiheit. Provision und Zahlungspflicht können frei vereinbart werden.
Tipp: Bei gewerblichen Mietobjekten sollte die Provisionsvereinbarung immer schriftlich fixiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Rechte und Pflichten von Maklern laut BGB (§§ 652 ff.)
Das BGB regelt klar, wann eine Provision fällig wird:
Nur wenn der Makler nachweislich zur Vertragsvermittlung beigetragen hat, steht ihm eine Vergütung zu. Das heißt:
- Der Hauptvertrag (Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag) muss zustande gekommen sein.
- Es muss ein wirksamer Maklervertrag bestehen.
- Der Makler muss eine wesentliche Leistung zur Vermittlung erbracht haben.
Makler unterliegen außerdem der Berufshaftpflichtpflicht, um Kunden vor möglichen Beratungsfehlern abzusichern. Verstöße gegen Informationspflichten (z. B. keine klare Provisionsausweisung) können zu Abmahnungen oder Rückzahlungsansprüchen führen.
Maklerprovision 2025: aktuelle Preise & regionale Unterschiede
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Stattdessen richtet sie sich nach regionalen Gepflogenheiten, dem Marktumfeld und individuellen Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber. Im Jahr 2025 zeigt sich ein deutlicher Trend zur Angleichung der Provisionssätze – insbesondere durch mehr Transparenz und Wettbewerb im Immobilienmarkt.
Durchschnittliche Provisionssätze nach Bundesland
Die Maklerprovision wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet, üblich sind zwischen 3,0 % und 7,14 % (inkl. Mehrwertsteuer). Seit der Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in den meisten Fällen.
| Bundesland | Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Üblicher Anteil pro Partei |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | je 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | je 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | je 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | je 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | je 2,975 % |
| Hamburg | 6,25 % | je 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % | je 2,975 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | je 2,975 % |
| Niedersachsen | 6,00 % | je 3,00 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | je 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | je 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | je 3,57 % |
| Sachsen | 6,00 % | je 3,00 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | je 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 6,25 % | je 3,125 % |
| Thüringen | 6,00 % | je 3,00 % |
Hinweis: Diese Werte dienen als Orientierung. In der Praxis kann die Provision frei verhandelt werden, solange sie vor Vertragsabschluss schriftlich vereinbart wird (§ 656a BGB). Alle Werte sind branchenübliche Durchschnittssätze (Stand: 2025) und können regional leicht abweichen.
Beispiel: Was kostet die Maklerprovision bei 400.000 € Kaufpreis?
In München-Schwabing wird 2025 eine moderne 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Baujahr 2015, ca. 90 m², Balkon, Tiefgarage) für 400.000 € verkauft.
Der Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler exklusiv mit der Vermarktung des Objekts – also mit der Erstellung des Exposés, der Käufersuche, der Organisation von Besichtigungen und der Verhandlungsführung. Der Käufer selbst hat keinen Maklervertrag abgeschlossen und erhält lediglich die Informationen und Unterlagen über den Verkäufermakler.
- Kaufpreis: 400.000 €
- Gesamtprovision (7,14 %): 28.560 €
- Zahlungspflichtig: Verkäufer
Der Verkäufer trägt hier also die gesamte Maklerprovision. Diese Variante wird häufig gewählt, um den Verkauf attraktiver für Käufer zu gestalten – etwa in Märkten, in denen das Angebot groß ist oder der Verkäufer schnell abschließen möchte.
Einflussfaktoren: Markt, Objektart & Verhandlungsspielraum
Die tatsächliche Höhe der Maklerprovision hängt von mehreren Aspekten ab:
- Marktlage: In Regionen mit hoher Nachfrage (z. B. München, Hamburg) sind Provisionen oft höher.
- Objektart: Gewerbeimmobilien oder Luxusobjekte haben meist individuell vereinbarte Provisionsmodelle.
- Leistungsumfang: Je mehr Aufgaben der Makler übernimmt (z. B. Exposés, Bonitätsprüfung, Vertragsabwicklung), desto höher kann die Provision ausfallen.
- Verhandlungsspielraum: Immer mehr Käufer nutzen Online-Vergleichsportale wie ImmobilienmaklerPilot, um Maklerkosten zu vergleichen oder Rabatte zu verhandeln.
Maklerprovision beim Hausverkauf und Wohnungskauf
Die Maklerprovision spielt beim Kauf oder Verkauf von Immobilien eine zentrale Rolle, schließlich geht es um erhebliche Summen. Wer die Regeln kennt, kann nicht nur Geld sparen, sondern auch Missverständnisse und rechtliche Probleme vermeiden.
Wer trägt die Kosten beim Verkauf?
Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 gilt:
Bei Wohnimmobilien (also Häusern und Eigentumswohnungen) teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist (§ 656c BGB).
Das bedeutet:
- Der Verkäufer darf die Kosten nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.
- Eine hälftige Teilung muss schriftlich vereinbart werden.
- Falls der Makler ausschließlich für eine Partei tätig ist, trägt nur diese die Provision.
Beispiel: Ein Makler verkauft ein Haus für 500.000 €. Die Gesamtprovision beträgt 7,14 %.
- Käufer zahlt: 17.850 €
- Verkäufer zahlt: 17.850 €
Gesamtkosten für den Makler: 35.700 €
Wird der Makler nur vom Verkäufer beauftragt, kann dieser auch allein die Provision übernehmen – häufig ein Verkaufsargument, um Interessenten anzuziehen.
Wie Käufer die Maklerkosten steuerlich absetzen können
Beim privaten Immobilienkauf für die Eigennutzung ist die Maklerprovision nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es jedoch bei Vermietungsobjekten aus:
- Wird die Immobilie zur Einkunftserzielung (Vermietung) erworben, kann die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden (§ 9 EStG).
- Beim gewerblichen Immobilienkauf zählt sie zu den Betriebsausgaben.
Tipp: Käufer sollten die Maklerrechnung sorgfältig aufbewahren und eindeutig dem Erwerb der Immobilie zuordnen. Nur so erkennt das Finanzamt sie an.
Tipps zur Provisionsverhandlung
Auch wenn die Provision marktüblich erscheint – verhandeln lohnt sich. Einige Makler sind bereit, über Prozentsätze oder Zusatzleistungen zu sprechen, vor allem bei hochpreisigen Objekten.
Praktische Ansätze:
- Marktvergleich: Recherchiere regionale Durchschnittswerte.
- Leistungsumfang prüfen: Weniger Service kann geringere Provision bedeuten.
- Staffelmodelle vereinbaren: Erfolgsabhängige Provisionen motivieren Makler zusätzlich.
- Konkurrenzangebote einholen: Mehrere Maklerangebote sorgen oft für bessere Konditionen.
Maklerprovision bei Mietobjekten
Während beim Immobilienkauf häufig Käufer und Verkäufer gemeinsam die Maklerprovision tragen, gilt bei Mietwohnungen ein anderes Prinzip: das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses wurde eingeführt, um Mieter vor überhöhten Kosten zu schützen und mehr Transparenz bei der Vermittlung zu schaffen.
Bestellerprinzip bei der Vermietung: aktuelle Lage 2025
Seit dem 1. Juni 2015 ist das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Abs. 1a WoVermG) festgeschrieben. Es lautet vereinfacht: 👉 „Wer bestellt, bezahlt.“
Das bedeutet konkret:
- Beauftragt der Vermieter den Makler, um einen neuen Mieter zu finden, zahlt der Vermieter die Provision.
- Nur wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt (z. B. um eine passende Wohnung zu finden), darf dieser eine Provision verlangen – und auch nur dann, wenn die Wohnung nicht bereits vom Makler im Bestand angeboten wird.
Damit wurde ein früher weit verbreitetes Problem beendet: Früher mussten Mieter häufig zwei bis drei Nettokaltmieten zahlen, obwohl der Makler vom Vermieter beauftragt worden war.
Wann darf eine Maklergebühr verlangt werden?
Eine Maklerprovision bei Mietobjekten darf nur dann erhoben werden, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:
- Der Mieter hat den Makler ausdrücklich beauftragt (z. B. per E-Mail oder Vertrag).
- Der Makler kannte die Wohnung vorher nicht und vermittelt sie ausschließlich aufgrund des Mieterauftrags.
- Es liegt ein nachweisbarer Vertragsabschluss zwischen Mieter und Vermieter vor.
Hinweis: Eine pauschale „Vermittlungsgebühr“ im Mietvertrag ist unzulässig und kann zurückgefordert werden (§ 5 WoVermG).
Häufige Streitfälle und wie man sie vermeidet
Trotz klarer Gesetzeslage kommt es in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten über unzulässige Maklergebühren. Typische Konflikte entstehen, wenn:
- Makler trotz Vermieterauftrag eine Provision vom Mieter fordern.
- Doppelte Vermittlungen (gleiche Wohnung, verschiedene Auftraggeber) nicht sauber dokumentiert sind.
- Scheinaufträge erstellt werden, um das Bestellerprinzip zu umgehen.
Um solche Fälle zu vermeiden, gilt:
- Immer schriftlich bestätigen, wer den Makler beauftragt hat.
- Vertragskopien aufbewahren – auch E-Mail-Korrespondenz kann als Beweis dienen.
- Bei Unklarheiten: Beratung beim Deutschen Mieterbund (DMB) oder der Verbraucherzentrale einholen.
Tipp: Laut DMB-Berichten hat das Bestellerprinzip die Mietnebenkosten erheblich gesenkt und sorgt für mehr Kostengerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt. Verstöße können von Behörden oder Gerichten geahndet werden – einschließlich Rückforderungen der Provision.
Transparenz & Absicherung: Verträge, Nachweise und Versicherung
Wer mit einem Immobilienmakler zusammenarbeitet, sollte genau wissen, welche Vereinbarungen rechtlich bindend sind und welche Absicherungen im Ernstfall greifen. Eine klare Vertragsgestaltung und die richtige Versicherung schützen sowohl Kunden als auch Makler vor Missverständnissen oder finanziellen Risiken.
Was gehört in einen Maklervertrag?
Der Maklervertrag ist die Grundlage jeder Provisionsforderung. Seit 2020 muss er gemäß § 656a BGB in Textform (z. B. per E-Mail, Fax oder PDF) abgeschlossen werden – mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus.
Ein vollständiger Maklervertrag sollte folgende Punkte enthalten:
- Vertragsparteien (Name, Anschrift, Kontaktdaten)
- Art des Maklerauftrags – Nachweis- oder Vermittlungsmakler
- Kauf- oder Mietobjekt (genaue Bezeichnung, Lage)
- Provisionshöhe und Fälligkeit
- Laufzeit und Kündigungsbedingungen
- Pflichten und Leistungen des Maklers
- Hinweise zu Datenschutz & Widerrufsrecht
Tipp: Ein seriöser Makler erläutert den Vertrag transparent und räumt Ihnen ausreichend Zeit zur Prüfung ein. Wenn etwas unklar ist, lohnt sich eine Rückfrage beim Immobilienverband Deutschland (IVD) oder einem Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht.
Nachweis vs. Vermittlung: wo liegt der Unterschied?
Viele Auftraggeber verwechseln die beiden Maklertypen:
- Nachweismakler: Weist lediglich den Kontakt zu einem potenziellen Käufer oder Mieter nach. Seine Leistung ist erfüllt, sobald der Nachweis erbracht ist.
- Vermittlungsmakler: Führt aktiv Verhandlungen, begleitet Besichtigungen und unterstützt beim Vertragsabschluss.
In der Praxis arbeiten die meisten Makler als Vermittlungsmakler, da sie den gesamten Prozess von der Vermarktung bis zur Vertragsunterzeichnung begleiten.
Wichtig: Die Provisionspflicht entsteht nur, wenn der Hauptvertrag tatsächlich abgeschlossen wird und ein klarer Zusammenhang zur Maklertätigkeit besteht (§ 652 Abs. 1 BGB).
Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler
Seriöse Makler sind in Deutschland verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese schützt sowohl Makler als auch Kunden bei:
- Falschen oder unvollständigen Objektangaben
- Beratungsfehlern oder Pflichtverletzungen
- Schäden durch fehlerhafte Vertragsunterlagen
Die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 34c GewO i. V. m. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) mindestens 250.000 € pro Schadensfall.
Praktische Tipps rund um die Maklerprovision
Die Maklerprovision ist oft Verhandlungssache – und wer sich gut vorbereitet, kann bares Geld sparen oder zumindest sicherstellen, dass die Kosten gerecht verteilt werden. In diesem Kapitel bekommst du praxisnahe Tipps, Checklisten und Hinweise, um mit Maklern professionell und fair zusammenzuarbeiten.
Checkliste: Wichtige Punkte vor Vertragsunterzeichnung
Bevor du einen Maklervertrag unterschreibst, solltest du diese Punkte prüfen:
- Klare Provisionsregelung:
- Höhe der Provision (Prozent oder Festbetrag)
- Aufteilung zwischen Käufer/Verkäufer oder Vermieter/Mieter
- Leistungsumfang des Maklers:
- Welche Aufgaben übernimmt er konkret (Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertragsbegleitung)?
- Doppeltätigkeit erlaubt oder ausgeschlossen?
- Wird der Makler für beide Parteien tätig, muss das offengelegt werden.
- Laufzeit und Kündigung:
- Wann endet der Vertrag automatisch? Gibt es Verlängerungsklauseln?
- Nachweis- oder Vermittlungsauftrag:
- Prüfe, ob du die richtige Maklerart beauftragst (siehe Kapitel 6).
- Widerrufsrecht:
- Bei Online-Verträgen gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Fernabsatzgesetz.
Wie man seriöse Makler erkennt
Ein vertrauenswürdiger Makler zeichnet sich durch Transparenz, Professionalität und Fachwissen aus.
Achte auf folgende Merkmale:
- Mitgliedschaft in einem Berufsverband (z. B. IVD, BVFI)
- Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
- Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
- Faire Kommunikation – keine übertriebenen Versprechungen oder Druck
- Positive Kundenbewertungen auf Portalen wie Google, Immobilienscout24 oder ProvenExpert
Falls du Zweifel hast: Ein kurzer Blick ins Gewerberegister deiner Stadt oder in das Maklerverzeichnis der IHK schafft schnell Klarheit.
Fazit: Maklerprovision 2025: fair teilen, klug verhandeln
Die Maklerprovision bleibt auch 2025 ein wichtiger Kostenfaktor beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien – doch dank klarer gesetzlicher Regelungen und wachsender Markttransparenz sind die Spielregeln heute fairer und nachvollziehbarer als je zuvor.
Das Bestellerprinzip sorgt bei Mietobjekten für Kostengerechtigkeit, während die hälftige Teilung der Provision beim Immobilienkauf Käufer und Verkäufer gleichermaßen entlastet. Wer sich rechtzeitig informiert und Angebote vergleicht, kann die eigenen Ausgaben deutlich reduzieren – oft um mehrere Tausend Euro.
Was Käufer & Verkäufer wissen sollten
- Die Maklerprovision ist verhandelbar, kein Fixbetrag.
- Verträge müssen schriftlich und transparent gestaltet sein.
- Prüfe, ob der Makler eine Berufshaftpflichtversicherung besitzt.
- Bei Vermietung gilt: Wer bestellt, bezahlt.
- Beim Kauf: Käufer und Verkäufer teilen die Kosten in der Regel hälftig.
In Zeiten steigender Immobilienpreise lohnt es sich, besonders auf faire Konditionen und kompetente Beratung zu achten. Ein guter Makler schafft Mehrwert – durch Marktkenntnis, Zeitersparnis und rechtliche Sicherheit.
