Maklerkosten gehören für viele Immobilienkäufer oder -verkäufer zu den größten Nebenkosten eines Geschäfts. Doch was viele nicht wissen: Unter bestimmten Bedingungen lassen sich diese Maklerkosten steuerlich absetzen – und das kann schnell mehrere tausend Euro Unterschied bei der Steuerlast machen. Wer die Regeln kennt, kann bares Geld sparen.
Warum das Thema so wichtig ist:
Ob beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung – Immobiliengeschäfte sind komplex und meist mit hohen Summen verbunden. Dabei spielt die steuerliche Behandlung eine zentrale Rolle. Denn: Der Fiskus unterscheidet genau, welcher Zweck hinter dem Immobiliengeschäft steht. Nur wenn die Kosten im Zusammenhang mit einer Einkunftserzielung stehen, sind sie steuerlich absetzbar. Für private Selbstnutzer gelten dagegen strengere Grenzen.
Wer profitiert:
Besonders Vermieter und Kapitalanleger können profitieren. Sie dürfen Maklerprovisionen als Werbungskosten geltend machen, wenn sie der Vermietung oder dem Verkauf einer Anlageimmobilie dienen. Aber auch Verkäufer können in bestimmten Fällen profitieren – etwa, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt und ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.
Aktuelle steuerliche Regelungen:
Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Einkommensteuergesetz (§ 9 EStG und § 23 EStG). Diese bestimmen, wann Kosten „zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen“ zählen – und damit absetzbar sind.
Wichtig: Die Finanzverwaltung prüft genau, ob die Ausgaben betrieblich oder privat veranlasst sind. Daher lohnt sich eine sorgfältige Dokumentation und Beratung, bevor die Steuererklärung abgegeben wird.
Tipp: Wer seine Belege und Maklerverträge sauber aufbewahrt und den Zweck klar nachweisen kann, hat beim Finanzamt deutlich bessere Chancen auf Anerkennung der Kosten.
Maklerkosten steuerlich absetzen: die rechtliche Grundlage
Die Frage, wann Maklerkosten steuerlich absetzbar sind, entscheidet sich vor allem durch den Zweck, zu dem die Immobilie gekauft oder verkauft wurde. Die rechtliche Basis dafür liefern zwei zentrale Vorschriften im Einkommensteuergesetz (EStG):
Was laut Einkommensteuergesetz gilt (§ 9 EStG & § 23 EStG)
Nach § 9 EStG dürfen Ausgaben abgesetzt werden, wenn sie der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen. Für Vermieter oder Kapitalanleger bedeutet das: Alle Kosten, die mit der Vermietung einer Immobilie im Zusammenhang stehen, sind Werbungskosten – also auch die Maklerprovision für die Mietersuche oder den Immobilienkauf.
Bei § 23 EStG geht es um private Veräußerungsgeschäfte. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft, kann steuerpflichtige Gewinne erzielen. In diesem Fall zählen die Maklerkosten zu den Veräußerungskosten, die den Gewinn mindern dürfen.
Privat oder gewerblich: wo liegt der Unterschied?
- Private Nutzung: Wird die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, erkennt das Finanzamt die Maklerkosten nicht an. Sie gelten als Lebenshaltungskosten, die steuerlich nicht abzugsfähig sind.
- Vermietung oder Kapitalanlage: Wird die Immobilie dagegen vermietet oder gewerblich genutzt, dürfen Maklergebühren vollständig als Werbungskosten in der Steuererklärung erscheinen.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Bei regelmäßigen Verkäufen kann das Finanzamt von gewerblichem Handel ausgehen – dann gelten andere steuerliche Spielregeln, die meist eine genauere steuerliche Beratung erfordern.
Wann Maklerkosten als Werbungskosten anerkannt werden
Damit die Maklerkosten tatsächlich anerkannt werden, müssen sie klar zuordenbar sein – also eindeutig mit der Einkunftserzielung in Verbindung stehen. Beispiele:
- Beauftragung eines Maklers zur Vermietung einer Wohnung → absetzbar.
- Maklerkosten für den Kauf einer vermieteten Immobilie → absetzbar.
- Maklerkosten für den Kauf des selbstgenutzten Eigenheims → nicht absetzbar.
Das Finanzamt verlangt Belege wie Maklerverträge, Rechnungen und Zahlungsnachweise. Diese sollten sauber dokumentiert und mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
Maklerprovision absetzen beim Immobilienkauf
Wer eine Immobilie über einen Makler kauft, zahlt meist eine hohe Provision. Ob diese Maklerprovision steuerlich absetzbar ist, hängt entscheidend davon ab, wofür die Immobilie genutzt wird. Zwischen Eigennutzung und Vermietung unterscheidet das Finanzamt streng – und das hat große Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung.
Absetzbarkeit bei Eigennutzung vs. Vermietung
- Eigennutzte Immobilie:
Wer in das gekaufte Haus oder die Wohnung selbst einzieht, kann die Maklerkosten nicht steuerlich absetzen. Sie zählen zu den privaten Lebenshaltungskosten – genauso wie etwa Umzugskosten oder Einrichtung. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Kauf teilweise beruflich veranlasst ist (z. B. beim Arbeitszimmer oder bei doppelter Haushaltsführung). - Vermietete Immobilie:
Wird die Immobilie als Kapitalanlage gekauft und vermietet, können die Maklergebühren vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Sie gehören zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten, die zusammen mit dem Kaufpreis aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Beispiel:
Kaufpreis der Wohnung: 250.000 €
Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt): 8.925 €
→ Diese 8.925 € fließen in die Anschaffungskosten ein und werden über 50 Jahre abgeschrieben (AfA), also jährlich anteilig steuerlich wirksam.
Beispielrechnung: So wirkt sich der Steuervorteil aus
Angenommen, ein Vermieter hat einen persönlichen Steuersatz von 35 %.
Bei 8.925 € Maklerkosten ergibt das eine jährliche Abschreibung von 178,50 € (8.925 € ÷ 50 Jahre).
Diese Summe mindert jedes Jahr die steuerpflichtigen Mieteinnahmen – über die Laufzeit ergibt sich also ein erheblicher Steuervorteil.
Tipp: Auch Maklerkosten für die Neuvermietung einer bestehenden Immobilie sind direkt im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar – sie erhöhen nicht die Anschaffungskosten, sondern senken sofort die Steuerlast.
Nachweise und Belege für das Finanzamt
Damit die Maklerkosten anerkannt werden, braucht das Finanzamt:
- Eine Maklerrechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer
- Den Maklervertrag oder Nachweisauftrag
- Einen Zahlungsbeleg (Überweisung oder Kontoauszug)
- Eine klare Zuordnung zur vermieteten Immobilie
Die Unterlagen sollten Sie mindestens 10 Jahre aufbewahren. Fehlt der Zahlungsnachweis oder ist der Bezug zur Immobilie nicht eindeutig, kann das Finanzamt den Abzug verweigern.
Maklerkosten steuerlich absetzen beim Immobilienverkauf
Auch beim Verkauf einer Immobilie stellt sich die Frage: Können Verkäufer ihre Maklerkosten steuerlich absetzen?
Die Antwort lautet: Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist, ob der Verkauf steuerpflichtig ist oder nicht.
Verkauf von Anlage- vs. Privatimmobilien
- Verkauf einer Anlageimmobilie:
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, kann die Maklerprovision steuerlich relevant sein. Erfolgt der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG), zählt der Gewinn zu den privaten Veräußerungsgeschäften. In diesem Fall dürfen die Maklerkosten als Veräußerungskosten abgezogen werden – sie mindern also den zu versteuernden Gewinn.
Beispiel:
Verkaufspreis: 400.000 €
Anschaffungskosten: 300.000 €
Maklerprovision: 14.000 €
→ Veräußerungsgewinn: 400.000 – 300.000 – 14.000 = 86.000 €
Nur dieser Gewinnbetrag ist steuerpflichtig. - Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie:
Wird das Haus oder die Wohnung ausschließlich privat genutzt und liegt außerhalb der Spekulationsfrist, fällt keine Steuer auf den Verkauf an – und damit können auch keine Maklerkosten abgesetzt werden. Der Staat erkennt hier keine Werbungskosten an, weil kein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt.
➡️ Mehr zum Thema: Maklerprovision 2025: Preise & Regelungen im Überblick
Absetzbare Anteile der Provision
In manchen Fällen sind Maklerleistungen gemischt – zum Beispiel, wenn der Makler neben dem Verkauf auch Vermietungsaufgaben übernimmt. Dann gilt:
- Nur der Anteil, der nachweislich dem steuerpflichtigen Teil des Geschäfts zuzuordnen ist, kann abgesetzt werden.
- Eine detaillierte Rechnung oder Aufschlüsselung der Leistungen hilft, Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Für Unternehmer oder gewerbliche Verkäufer kann die Provision als Betriebsausgabe abgesetzt werden. Hier gelten jedoch Buchführungspflichten und spezielle steuerliche Regeln, weshalb eine Steuerberatung ratsam ist
Häufige Fehler in der Steuererklärung vermeiden
- ❌ Maklerkosten bei steuerfreien Verkäufen ansetzen:
Das führt regelmäßig zur Ablehnung durch das Finanzamt. - ❌ Fehlende Belege:
Ohne Rechnungen und Zahlungsnachweise ist kein Abzug möglich. - ❌ Spekulationsfrist falsch berechnet:
Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Kauf- und Verkaufsdatum (notarielle Beurkundung).
Tipp: Eine einfache Faustregel lautet: Nur wenn ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, sind Maklerkosten absetzbar.
Werbungskosten Immobilie: welche Kosten noch absetzbar sind
Neben der Maklerprovision gibt es viele weitere Posten, die Eigentümer im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen können. Diese Werbungskosten mindern die Mieteinnahmen direkt – und senken so effektiv die Steuerlast. Wichtig ist, die Aufwendungen sauber zu dokumentieren und zwischen Anschaffungs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten zu unterscheiden.
Neben Maklerkosten: Notar, Inserate, Fahrtkosten & mehr
Folgende Kosten erkennt das Finanzamt in der Regel an, wenn sie im Zusammenhang mit einer Einkunftserzielung stehen:
- Notarkosten für den Kauf oder Verkauf einer vermieteten Immobilie
- Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer (werden wie Maklerkosten zu den Anschaffungskosten gezählt)
- Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, Banken, Handwerkern oder Mietern (0,30 € pro gefahrenem Kilometer)
- Inseratskosten für Miet- oder Verkaufsanzeigen in Zeitungen oder Online-Portalen
- Telefon- und Portokosten im Rahmen der Vermietung oder Verwaltung
- Kosten für Steuerberatung oder Rechtsberatung, sofern sie mit der Immobilie zusammenhängen
Tipp: Auch kleine Beträge summieren sich! Wer konsequent Belege sammelt, steigert seine absetzbaren Werbungskosten erheblich.
Grenzen und Ausschlüsse laut Finanzverwaltung
Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie ist absetzbar. Zu den nicht abziehbaren Kosten zählen etwa:
- Kosten der privaten Lebensführung, z. B. Einrichtung, Renovierung der eigenen Wohnung, Gartenpflege des selbstgenutzten Hauses
- Luxusausgaben, die nicht der Einnahmenerzielung dienen (z. B. Saunaeinbau, Poolbau bei Mietobjekten ohne wirtschaftlichen Nutzen)
- Nachträgliche Anschaffungskosten für wertsteigernde Maßnahmen – diese müssen über die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt werden
Das Finanzamt prüft besonders kritisch, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht. Wird eine Immobilie teilweise selbst genutzt, ist eine anteilige Aufteilung der Kosten erforderlich.
Checkliste: Absetzbare Nebenkosten rund um Immobilien
✅ Maklerprovision für Vermietung oder Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
✅ Notar- und Grundbuchkosten beim Erwerb einer Kapitalanlage
✅ Inserats- und Marketingkosten für Vermietung oder Verkauf
✅ Fahrtkosten und Telefonate im Zusammenhang mit Mieterbetreuung
✅ Beratungskosten (Steuerberater, Gutachter, Rechtsanwalt)
✅ Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
Praxisbeispiele & Tipps aus der Maklerpraxis
Um besser zu verstehen, wann und wie Maklerkosten steuerlich absetzbar sind, helfen konkrete Beispiele aus der Praxis. Sie zeigen, wie unterschiedlich die steuerliche Bewertung je nach Situation ausfallen kann – und wo sich oft Fehler oder Chancen verstecken.
Beispiel 1: Vermietete Eigentumswohnung
Frau Schneider kauft eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 220.000 €. Der Makler verlangt 3,57 % Provision – also rund 7.854 €.
Da die Wohnung vermietet werden soll, zählen die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden zusammen mit dem Kaufpreis über 50 Jahre abgeschrieben (AfA).
Auswirkung:
- Jährliche Abschreibung aus der Provision: 7.854 € ÷ 50 = 157,08 €
- Steuerliche Entlastung bei 35 % Steuersatz: rund 55 € pro Jahr
Zusätzlich kann Frau Schneider Inseratskosten, Fahrtkosten zur Wohnungsbesichtigung und Steuerberatung als Werbungskosten geltend machen. Das senkt ihre Steuerlast jedes Jahr weiter.
Beispiel 2: Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Herr Becker verkauft sein vermietetes Haus nach acht Jahren für 480.000 €.
Er hatte es ursprünglich für 350.000 € gekauft, die Maklerprovision beim Verkauf beträgt 14.400 €.
Da der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist liegt, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Maklerkosten gelten hier als Veräußerungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.
Berechnung:
480.000 € – 350.000 € – 14.400 € = 115.600 € steuerpflichtiger Gewinn
Ohne Berücksichtigung der Maklerkosten hätte Herr Becker 14.400 € mehr versteuern müssen – ein erheblicher Unterschied.
Praxis-Tipp: Viele Eigentümer vergessen, dass auch Maklerkosten bei Anschlussvermietungen (z. B. neuer Mieter nach Auszug) sofort abzugsfähig sind. Diese Kosten müssen nicht aktiviert werden und wirken direkt steuermindernd.
Fazit: Maklerkosten clever steuerlich nutzen
Maklerkosten sind oft unvermeidbar – aber steuerlich lassen sie sich in vielen Fällen clever nutzen, um die eigene Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, zu welchem Zweck die Immobilie gekauft oder verkauft wurde und wie gut die Ausgaben dokumentiert sind.
Wer eine Immobilie vermietet oder gewerblich nutzt, kann die Maklerprovision als Werbungskosten voll oder anteilig geltend machen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist zählt sie zu den Veräußerungskosten, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Bei selbstgenutzten Immobilien hingegen bleibt der steuerliche Vorteil aus – hier gelten Maklerkosten als private Lebenshaltungskosten.
Das Einkommensteuergesetz (§ 9 und § 23 EStG) bildet die Grundlage für diese Unterscheidung. Eigentümer, die die Regeln kennen und ihre Belege sauber führen, können über die Jahre spürbar Steuern sparen. Besonders Vermieter profitieren langfristig, weil sie Maklergebühren im Rahmen der Abschreibung berücksichtigen dürfen.
