Der Immobilienverkauf mit Makler ist für viele Eigentümer der sicherste und effizienteste Weg, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Der Prozess eines Immobilienverkaufs ist komplex: Marktanalysen, rechtliche Vorgaben, Besichtigungen, Preisverhandlungen und der Kaufvertrag beim Notar – all das erfordert Fachwissen, Zeit und Erfahrung.
Herausforderungen beim privaten Immobilienverkauf
Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, trägt die gesamte Verantwortung selbst. Eine falsche Immobilienbewertung kann dazu führen, dass der Preis zu hoch angesetzt wird und sich der Verkauf über Monate verzögert – oder zu niedrig, was finanzielle Verluste bedeutet. Außerdem müssen Verkäufer rechtliche Pflichten erfüllen, etwa zur Energieausweispflicht oder zu Offenlegungspflichten bei Mängeln (§ 434 BGB). Fehler können hier schnell teuer werden.
Vorteile eines professionellen Maklers
Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt alle organisatorischen Schritte: von der professionellen Bewertung über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés bis hin zur Vertragsabwicklung. Zudem kennt er den lokalen Markt genau und verfügt über ein Netzwerk potenzieller Käufer. Studien zeigen, dass Makler-vermittelte Immobilien häufig schneller und zu besseren Preisen verkauft werden als Privatverkäufe.
Wann sich der Maklereinsatz besonders lohnt
Ein Makler ist besonders dann hilfreich, wenn Sie wenig Zeit haben, rechtlich auf Nummer sicher gehen möchten oder Ihre Immobilie in einer Region mit hoher Konkurrenz anbieten. Auch bei geerbten oder vermieteten Objekten kann ein Makler den Prozess erheblich vereinfachen.
Tipp: Achten Sie auf Makler mit geprüfter Qualifikation und regionaler Expertise. Ein erstes Beratungsgespräch sollte immer kostenlos und unverbindlich sein.
Immobilienverkauf mit Makler: Der Ablauf Schritt für Schritt
Der Immobilienverkauf mit Makler folgt einem klar strukturierten Prozess, der Transparenz, Sicherheit und Effizienz garantiert. Ein professioneller Makler begleitet Sie von der ersten Bewertung bis zum Notartermin – und sorgt dafür, dass keine rechtlichen oder organisatorischen Fehler passieren.
Vorbereitung und Immobilienbewertung
Am Anfang steht die Immobilienbewertung. Ein Makler analysiert Lage, Zustand, Ausstattung und Vergleichsobjekte, um den realistischen Marktwert zu bestimmen. Diese Analyse ist entscheidend, denn sie beeinflusst sowohl die Vermarktungsstrategie als auch die Verhandlungsbasis.
Tipp: Lassen Sie sich die Bewertung nachvollziehbar erklären – ein seriöser Makler nutzt anerkannte Verfahren (z. B. Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren).
Maklervertrag: Arten, Laufzeit und Pflichten
Bevor die Vermarktung startet, schließen Verkäufer und Makler einen Maklervertrag ab. Es gibt drei Varianten:
- Einfacher Maklervertrag: Sie können mehrere Makler gleichzeitig beauftragen.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler wird tätig, Sie dürfen aber selbst Käufer finden.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Nur der beauftragte Makler darf vermitteln.
Die Vertragsbedingungen – insbesondere Laufzeit, Kündigung und Provision – sollten schriftlich festgehalten werden. Nach § 656a BGB ist der Vertrag nur wirksam, wenn er in Textform geschlossen wurde (z. B. per E-Mail).
Vermarktung der Immobilie
Der Makler erstellt ein professionelles Exposé mit Fotos, Grundrissen und Beschreibungen. Anschließend wird die Immobilie auf großen Online-Portalen, in Zeitungen oder im eigenen Netzwerk beworben. Gute Makler nutzen moderne Tools wie virtuelle Rundgänge oder Drohnenaufnahmen, um Interessenten gezielt anzusprechen.
Besichtigungen und Interessentenauswahl
Der Makler koordiniert alle Besichtigungstermine, prüft Bonität und Seriosität der Interessenten und steht für Rückfragen bereit. Gerade hier zeigt sich der Vorteil der Erfahrung: Makler erkennen, welche Käufer wirklich kaufbereit sind – und vermeiden unnötige Zeitverluste.
Preisverhandlung, Kaufvertrag und Notartermin
Sobald ein Käufer gefunden ist, führt der Makler die Preisverhandlung im Interesse des Verkäufers. Er bereitet den Kaufvertragsentwurf gemeinsam mit dem Notar vor und begleitet Sie zum Notartermin. Nach der Beurkundung überwacht er den Zahlungsfluss und die Schlüsselübergabe – bis der Verkauf vollständig abgeschlossen ist.
Tipp: Seriöse Makler halten Sie über jeden Schritt schriftlich auf dem Laufenden. Transparenz ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal!
Maklerprovision beim Verkauf: Was Verkäufer wissen müssen
Die Maklerprovision ist einer der zentralen Kostenpunkte beim Immobilienverkauf mit Makler. Sie vergütet die Dienstleistung des Maklers – von der Immobilienbewertung über die Vermarktung bis zum erfolgreichen Abschluss beim Notar. Doch wer zahlt, wie hoch ist sie, und wann wird sie fällig?
Wer zahlt die Provision laut Gesetz?
Seit der Reform des Maklerrechts (§§ 656a–656d BGB) im Dezember 2020 gilt: Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Privatpersonen muss die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
Das bedeutet:
- Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens 50 % der Provision auf den Käufer übertragen.
- Wird der Makler nur vom Käufer beauftragt, gilt die gleiche Regel – der Verkäufer muss dann nichts zahlen.
Diese Regel soll Transparenz schaffen und überhöhte Provisionen verhindern. Bei gewerblichen Käufen oder Grundstücken ohne Wohnnutzung können jedoch weiterhin individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
Höhe der Maklerprovision in den Bundesländern
Die Provisionssätze sind nicht gesetzlich festgelegt, sondern regional unterschiedlich. In der Praxis liegen sie meist zwischen 3,0 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
Beispiele:
- Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen, NRW: 3,57 % je Partei
- Bayern, Baden-Württemberg: 3,57–4,76 % je Partei
- Sachsen, Thüringen: 3,57 % je Partei
Die konkrete Höhe wird immer im Maklervertrag vereinbart. Ein Vergleich lohnt sich, da Maklerbüros in derselben Stadt unterschiedliche Sätze anbieten können.
Wann ist die Provision verdient?
Laut § 652 BGB hat der Makler erst dann Anspruch auf seine Provision, wenn der Kaufvertrag rechtlich wirksam abgeschlossen wurde. Der reine Nachweis eines Interessenten reicht nicht – entscheidend ist die erfolgreiche Vermittlung des Vertragsabschlusses.
Zahlt der Käufer nicht oder kommt der Verkauf nicht zustande, entfällt der Provisionsanspruch.
Tipps zur fairen Provisionsvereinbarung
- Transparenz prüfen: Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage genau erläutern.
- Leistungsübersicht verlangen: Ein gutes Maklerbüro listet alle enthaltenen Leistungen auf.
- Provision erst nach Erfolg zahlen: Keine Vorauszahlungen akzeptieren.
- Vergleichen Sie Angebote: Plattformen wie ImmobilienmaklerPilot bieten Vergleichsrechner und regionale Übersichten.
➡️ Mehr zum Thema: Maklerprovision 2025: Preise & Regelungen im Überblick
Kosten und Leistungen im Überblick
Neben der Maklerprovision entstehen beim Immobilienverkauf mit Makler weitere Kosten, die Verkäufer einkalkulieren sollten. Gleichzeitig ist es wichtig zu verstehen, welche konkreten Leistungen im Honorar des Maklers enthalten sind – und welche nicht.
Welche Leistungen sind im Maklerhonorar enthalten?
Ein professioneller Makler bietet mehr als nur die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer. In der Regel umfasst die Provision folgende Dienstleistungen:
- Immobilienbewertung inklusive Marktanalyse und Preisempfehlung
- Exposé-Erstellung mit hochwertigen Fotos, Texten und Grundrissen
- Inserate auf Immobilienportalen, in Printmedien oder auf der Maklerwebsite
- Besichtigungsmanagement und Interessentenprüfung
- Verhandlungsführung mit potenziellen Käufern
- Kaufvertragsvorbereitung und Begleitung zum Notartermin
Ein seriöser Makler erstellt auf Wunsch eine transparente Leistungsübersicht, die alle Schritte dokumentiert. Das gibt Ihnen Sicherheit und zeigt, dass die Provision nachvollziehbar verdient wird.
Zusatzkosten beim Immobilienverkauf
Neben der Provision können je nach Objekt und Verkaufssituation weitere Kosten entstehen:
| Kostenart | Beschreibung | Durchschnittlicher Betrag |
|---|---|---|
| Energieausweis | Pflichtdokument laut EnEV | ca. 80–250 € |
| Notarkosten | Beurkundung und Grundbuchänderung | ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises |
| Löschung Grundschuld | Falls Hypothek besteht | ca. 0,2 % des Kaufpreises |
| Unterlagenbeschaffung | Grundriss, Lageplan, Flurkarte | ca. 50–150 € |
| Eventuelle Renovierungen | Wertsteigernde Maßnahmen | individuell |
Tipp: Sammeln Sie frühzeitig alle Dokumente (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne). Das spart Zeit und verhindert Verzögerungen beim Notartermin.
Beispielrechnung: Verkauf eines Einfamilienhauses
Kaufpreis: 500.000 €
Maklerprovision: 3,57 % (je Partei) → 17.850 €
Notarkosten & Grundbuch: ca. 7.500 €
Energieausweis & Unterlagen: ca. 200 €
Gesamtkosten Verkäufer: ca. 25.550 €
Trotz dieser Kosten überwiegt meist der Nutzen: Durch bessere Vermarktung, Preisverhandlungen und rechtliche Absicherung erzielen Verkäufer mit Makler oft einen höheren Nettoerlös, als wenn sie selbst verkaufen.
Wichtige rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf
Beim Immobilienverkauf mit Makler gelten zahlreiche gesetzliche Vorgaben, die Verkäufer kennen sollten. Fehler können nicht nur den Verkauf verzögern, sondern auch zu Schadensersatzansprüchen führen. Ein Makler hilft dabei, rechtliche Stolperfallen zu vermeiden und alle Pflichten korrekt zu erfüllen.
Informationspflichten und Haftung des Verkäufers
Verkäufer sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB, § 434 ff.) verpflichtet, den Käufer über alle bekannten Mängel der Immobilie zu informieren. Dazu zählen Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Bauschäden oder rechtliche Belastungen wie Wegerechte.
Wird ein solcher Mangel verschwiegen, kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder vom Vertrag zurücktreten.
Außerdem müssen Verkäufer bestimmte Dokumente vorlegen, u. a.:
- Energieausweis (nach Gebäudeenergiegesetz, GEG)
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne und Wohnflächenberechnung
- ggf. Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
Tipp: Sprechen Sie mit Ihrem Makler über eine Checkliste der benötigten Unterlagen – viele Makler bieten diesen Service kostenlos an.
Gesetzliche Regelungen zu Maklerverträgen
Seit 2020 müssen Maklerverträge für Wohnimmobilien in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB). Das heißt: Eine E-Mail oder ein PDF genügt – mündliche Absprachen sind nicht mehr ausreichend.
Wichtig ist auch die Transparenzpflicht: Der Makler muss klar angeben, für wen er tätig ist (Käufer, Verkäufer oder beide). Wird die Provision geteilt, muss dies ausdrücklich vereinbart sein (§ 656c BGB).
Für gewerbliche Verkäufe oder Grundstücke ohne Wohnnutzung gelten weiterhin individuelle Vertragsfreiheiten.
Datenschutz und DSGVO beim Verkauf
Makler und Verkäufer müssen beim Umgang mit Käuferdaten die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beachten. Das betrifft z. B.:
- Speicherung und Weitergabe von Interessentendaten
- Veröffentlichung von Fotos oder Grundrissen online
- elektronische Kommunikation im Verkaufsprozess
Ein seriöser Makler verwendet datenschutzkonforme Systeme und informiert Sie transparent über den Umgang mit personenbezogenen Daten.
Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf über Makler
Ein Immobilienverkauf mit Makler kann deutlich effizienter und stressfreier verlaufen – vorausgesetzt, Sie arbeiten mit einem kompetenten und vertrauenswürdigen Profi zusammen. Mit den folgenden Tipps sichern Sie sich die besten Erfolgschancen und vermeiden typische Fehler beim Hausverkauf.
Wie Sie den richtigen Makler auswählen
Ein guter Makler ist mehr als nur ein Vermittler – er ist Ihr strategischer Partner.
Achten Sie bei der Auswahl auf folgende Punkte:
- Regionale Marktkenntnis: Der Makler sollte den lokalen Immobilienmarkt genau kennen und Referenzobjekte in Ihrer Gegend vorweisen können.
- Qualifikation & Mitgliedschaften: Seriöse Makler sind z. B. im IVD (Immobilienverband Deutschland) organisiert oder verfügen über eine IHK-Zertifizierung.
- Transparente Kommunikation: Alle Leistungen, Kosten und Abläufe sollten klar erklärt werden.
- Online-Plattformen nutzen: Plattformen wie ImmobilienmaklerPilot bieten kostenlose und unverbindliche Empfehlungen für qualifizierte Immobilienmakler in Ihrer Nähe.
Tipp: Führen Sie mindestens zwei Kennenlerngespräche, bevor Sie sich entscheiden. So erkennen Sie Unterschiede in Beratung und Service.
Qualitätsmerkmale eines seriösen Maklers
Ein professioneller Makler:
- erstellt ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Fotos,
- informiert regelmäßig über den Verkaufsfortschritt,
- setzt auf Bonitätsprüfungen bei Interessenten,
- berät neutral und gibt realistische Preisempfehlungen,
- verlangt keine Vorauszahlungen.
Wenn ein Makler auffällig schnell zum Vertragsabschluss drängt oder keine klare Leistungsübersicht bietet, ist Vorsicht geboten.
➡️ Mehr zum Thema: Guten Immobilienmakler erkennen: Die wichtigsten Kriterien
Checkliste: So bereiten Sie Ihre Immobilie optimal vor
Eine gute Vorbereitung kann den Verkaufspreis um bis zu 10 % erhöhen. Nutzen Sie diese Checkliste:
✅ Unterlagen: Energieausweis, Grundrisse, Grundbuchauszug, Baupläne bereithalten.
✅ Optik: Kleine Renovierungen (z. B. Anstrich, Gartenpflege) steigern den ersten Eindruck.
✅ Neutralität: Räume hell, aufgeräumt und möglichst neutral gestalten.
✅ Zielgruppe: Gemeinsam mit dem Makler definieren (Familien, Kapitalanleger etc.).
✅ Besichtigungstermine: Gut vorbereiten, alle Fragen ehrlich beantworten.
Tipp: Professionelle Home-Staging-Agenturen können die Immobilie gezielt in Szene setzen – oft mit messbar höherem Verkaufserlös.
Fazit: Immobilienverkauf mit Makler – Lohnt sich der Aufwand?
Der Immobilienverkauf mit Makler bietet Eigentümern zahlreiche Vorteile: professionelle Vermarktung, rechtliche Sicherheit und eine fundierte Preisstrategie. Besonders in einem dynamischen Markt ist ein erfahrener Makler der Schlüssel zu einem reibungslosen, schnellen und erfolgreichen Verkauf.
Zwar fallen Kosten für die Maklerprovision und zusätzliche Dienstleistungen an, doch der Nutzen überwiegt meist deutlich. Durch bessere Verhandlungsergebnisse, zielgerichtetes Marketing und Bonitätsprüfungen sparen Verkäufer Zeit, Stress – und oft sogar Geld.
Ein Makler übernimmt die Verantwortung für alle organisatorischen und rechtlichen Schritte, vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe. So können Sie sicher sein, dass Ihr Verkauf professionell und transparent abläuft.
