Ein Immobilienkauf oder -verkauf ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, sich auf die Expertise eines Immobilienmaklers verlassen zu können. Doch was passiert, wenn der Makler einen Fehler macht – etwa falsche Angaben im Exposé veröffentlicht, eine Frist versäumt oder eine unvollständige Beratung durchführt? Genau dann stellt sich die entscheidende Frage: Wer trägt die Kosten bei einem Fehler des Immobilienmaklers?
Fehler können in der Immobilienvermittlung schnell passieren. Mal wird eine Wohnfläche zu groß angegeben, mal ein Mangel an der Immobilie verschwiegen oder eine Vertragsklausel falsch interpretiert. Solche Versäumnisse können zu erheblichen finanziellen Schäden führen – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Und nicht selten landen solche Fälle vor Gericht.
Wichtig ist dabei zu verstehen: Immobilienmakler haben gesetzlich festgelegte Pflichten, insbesondere aus dem Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB). Verstoßen sie dagegen, kann das nicht nur den Provisionsanspruch kosten, sondern auch zu Haftungs- oder Schadensersatzforderungen führen.
In diesem Beitrag erfahren Sie,
- wann ein Makler rechtlich für Fehler haftet,
- welche Ansprüche Käufer und Verkäufer geltend machen können,
- welche Rolle die Berufshaftpflichtversicherung spielt und
- wie Sie Ihre Rechte als Kunde schützen.
Damit Sie am Ende genau wissen: Wann haftet der Immobilienmakler und wer muss die Kosten wirklich tragen?
Fehler des Immobilienmaklers: Definition und rechtliche Grundlage
Nicht jeder Missstand in der Immobilienvermittlung ist automatisch ein rechtlich relevanter „Fehler“. Um zu verstehen, wann ein Makler tatsächlich haftet, lohnt sich ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen.
Was gilt als Fehler beim Immobilienmakler?
Ein Fehler des Immobilienmaklers liegt immer dann vor, wenn er seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten verletzt. Dazu zählen beispielsweise:
- Falsche oder unvollständige Angaben im Exposé (z. B. zur Wohnfläche, Ausstattung oder Baugenehmigung),
- unterlassene Aufklärung über bekannte Mängel,
- unzulässige Doppeltätigkeit ohne Offenlegung,
- fehlerhafte Beratung zu Kaufpreis, Nebenkosten oder Vertragsgestaltung,
- Verletzung von Fristen oder Nachweispflichten.
Ein klassisches Beispiel: Der Makler versichert einem Käufer, die Immobilie sei frei von Feuchtigkeit – obwohl er gegenteilige Hinweise hatte. Kommt es später zu einem Schaden, kann das zu Schadensersatzforderungen führen.
Pflichten aus dem Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB)
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Grundsätze des Maklervertrags: Der Makler schuldet grundsätzlich den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags (meist Kauf oder Miete). Doch daraus ergeben sich auch Nebenpflichten – insbesondere Sorgfalt, Wahrheit und Neutralität.
Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann dazu führen, dass der Makler keinen Anspruch auf Provision hat oder diese sogar zurückzahlen muss.
Einfache Fahrlässigkeit vs. grobe Pflichtverletzung
Das Maß des Verschuldens spielt für die Haftung eine große Rolle:
- Einfache Fahrlässigkeit: Der Makler übersieht versehentlich eine Information.
- Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz: Er ignoriert bewusst wichtige Tatsachen oder handelt leichtfertig.
Letzteres führt fast immer zu einer vollen Haftung und kann sogar den Versicherungsschutz gefährden.
➡️ Mehr zum Thema: Kostenfallen bei Immobilienmaklern: Das müssen Eigentümer wissen
Wann der Makler seinen Provisionsanspruch verliert
Werden falsche Angaben gemacht oder Pflichten verletzt, verliert der Makler nicht nur das Vertrauen, sondern oft auch seine Provision (§ 654 BGB). Das gilt insbesondere dann, wenn er eigene Interessen über die seiner Kunden stellt oder vorsätzlich täuscht.
➡️ Mehr zum Thema: Guten Immobilienmakler erkennen: Die wichtigsten Kriterien
Haftung des Immobilienmaklers: Wer trägt die Kosten bei Fehlern?
Ob Käufer, Verkäufer oder Mieter – wenn durch einen Fehler des Immobilienmaklers ein Schaden entsteht, stellt sich schnell die Frage: Wer haftet und wer trägt die Kosten? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: dem Vertrag, der Art des Fehlers und dem Verschulden des Maklers.
Haftung gegenüber Verkäufer und Käufer
Ein Immobilienmakler steht oft zwischen zwei Parteien. Entsprechend kann er gegenüber beiden Seiten haften, wenn er seine Pflichten verletzt.
- Gegenüber dem Verkäufer haftet der Makler etwa, wenn er Kaufinteressenten falsch einschätzt oder unvollständige Bonitätsprüfungen durchführt.
- Gegenüber dem Käufer kann Haftung entstehen, wenn der Makler falsche Angaben über die Immobilie macht, Mängel verschweigt oder Dokumente unvollständig weitergibt.
Beispiel: Gibt der Makler im Exposé eine Wohnfläche mit 120 m² an, tatsächlich sind es aber nur 100 m², kann der Käufer den entstandenen Kaufpreisverlust als Schaden geltend machen.
Schadensersatz bei Falschberatung oder unvollständiger Information
Nach § 280 BGB kann ein Kunde Schadensersatz verlangen, wenn der Makler schuldhaft eine Pflicht verletzt. Entscheidend ist, dass der Fehler kausal für den Schaden war.
Beispiele:
- Der Makler informiert den Käufer nicht über eine bestehende Baulast.
- Er übersieht einen offensichtlichen Feuchtigkeitsschaden.
- Er rät zu einem Kaufpreis, der sich später als deutlich überhöht herausstellt.
In solchen Fällen kann der Kunde nicht nur Provisionen zurückfordern, sondern auch Folgekosten ersetzt verlangen, etwa für Gutachten oder Wertminderungen.
Gerichtliche Beispiele aus der Praxis
- OLG Düsseldorf (Az. I-16 U 151/09): Ein Makler haftete, weil er einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden kannte, aber verschwieg.
- BGH (Az. III ZR 21/06): Der Makler verlor seinen Provisionsanspruch, da er über wichtige Vertragsumstände nicht aufklärte.
Diese Urteile zeigen: Makler haften nicht nur moralisch, sondern auch zivilrechtlich.
Wann der Kunde zahlen muss – und wann nicht
Ein Kunde muss die Maklerprovision nur zahlen, wenn der Makler seine Leistung ordnungsgemäß erbracht hat. Bei Fehlern oder Pflichtverletzungen entfällt die Zahlungspflicht (§ 654 BGB).
Tritt der Kunde aber vom Kauf zurück, ohne dass den Makler ein Verschulden trifft, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.
Berufshaftpflicht und Versicherungsschutz für Immobilienmakler
Selbst bei größter Sorgfalt sind Fehler nie ganz auszuschließen. Deshalb ist die Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler ein entscheidendes Sicherheitsnetz – sowohl für Makler selbst als auch für ihre Kunden.
Pflichtversicherung nach § 34c GewO
In Deutschland ist der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung Voraussetzung für die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Ohne sie darf ein Makler gar nicht tätig werden.
Diese Versicherung schützt den Makler vor den finanziellen Folgen aus Vermögensschäden, die er durch Beratungs- oder Vermittlungsfehler verursacht. Typische Schadensfälle sind:
- Falsche Angaben in Exposés,
- fehlerhafte Berechnungen von Flächen oder Kaufpreisen,
- unterlassene Aufklärung über wesentliche Umstände.
Damit wird nicht nur das Risiko für den Makler, sondern auch das Vertrauen seiner Kunden abgesichert.
Was die Berufshaftpflicht abdeckt
Die Berufshaftpflichtversicherung übernimmt in der Regel:
- Schadensersatzforderungen von Kunden (berechtigte Ansprüche),
- Abwehrkosten bei unberechtigten Forderungen (Anwalts- und Gerichtskosten),
- Schäden durch Fahrlässigkeit, Verletzung von Informationspflichten oder Versäumnisse im Vermittlungsprozess.
Für Kunden bedeutet das: Wenn ein Maklerfehler nachweislich zu einem finanziellen Schaden führt, kann die Versicherung die entstandenen Kosten ersetzen – oft auch über die gezahlte Provision hinaus.
Wann Versicherungen nicht zahlen
Nicht jeder Fall ist automatisch gedeckt. Die Versicherung kann die Leistung verweigern, wenn:
- der Makler vorsätzlich gehandelt hat,
- grob fahrlässiges Verhalten nachgewiesen wird,
- oder der Schaden außerhalb des versicherten Tätigkeitsbereichs entstanden ist (z. B. bei falscher Rechtsberatung).
Deshalb ist eine genaue Dokumentation aller Schritte und Kommunikationen wichtig – sowohl für Makler als auch für Kunden, die später Ansprüche geltend machen möchten.
Schadensersatz durch Maklerfehler: Was Eigentümer tun können
Wenn ein Immobilienmakler Fehler macht, steht für viele Betroffene die Frage im Raum: Wie kann ich Schadensersatz geltend machen – und was muss ich beachten? Entscheidend sind Beweise, Fristen und ein strukturiertes Vorgehen.
Ansprüche richtig geltend machen
Nach § 280 BGB haben Kunden das Recht, Schadensersatz zu verlangen, wenn der Makler eine vertragliche Pflicht verletzt und dadurch ein finanzieller Schaden entsteht. Wichtig ist:
- Beweissicherung: Alle E-Mails, Exposés, Vertragsunterlagen und Mitteilungen sollten sorgfältig aufbewahrt werden.
- Dokumentation: Notieren Sie Gesprächsinhalte, Termine und Zusagen schriftlich.
- Fristwahrung: Schadensersatzansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend ab dem Ende des Jahres, in dem der Schaden bekannt wurde.
Ein formloses Schreiben an den Makler reicht meist nicht aus. Es empfiehlt sich, die Ansprüche schriftlich und nachweisbar (Einschreiben) zu stellen – mit Frist zur Stellungnahme.
Schritte bei Streitfällen
- Gespräch suchen: Oft lässt sich ein Konflikt bereits durch ein offenes Gespräch lösen.
- Schriftliche Beschwerde: Bleibt der Makler uneinsichtig, folgt eine formale Reklamation.
- Anwaltliche Unterstützung: Ein Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht kann helfen, die Erfolgsaussichten einzuschätzen.
- Schlichtungsstellen nutzen: Verbraucherschlichtungsstellen oder der Immobilienverband Deutschland (IVD) bieten kostenfreie Verfahren an.
- Klageweg: Erst als letzter Schritt – wenn keine Einigung möglich ist.
Fazit: Wer bei Maklerfehlern wirklich zahlt
Fehler des Immobilienmaklers können schnell hohe finanzielle Folgen haben – für Käufer, Verkäufer und den Makler selbst. Entscheidend ist, wer den Schaden verursacht hat und ob eine Pflichtverletzung nachweisbar ist. In vielen Fällen haftet der Makler direkt, insbesondere wenn er falsche Angaben gemacht, Informationen verschwiegen oder seine Beratungspflichten verletzt hat.
Kunden sind jedoch nicht schutzlos: Durch eine klare Beweissicherung, rechtzeitige Reklamation und gegebenenfalls anwaltliche Unterstützung lassen sich berechtigte Schadensersatzansprüche erfolgreich durchsetzen. Gleichzeitig greift bei berechtigten Fällen häufig die Berufshaftpflichtversicherung des Maklers – sie übernimmt den Schaden, wenn Fahrlässigkeit, aber kein Vorsatz vorliegt.
Im Ergebnis gilt: Wer sorgfältig dokumentiert, seine Rechte kennt und frühzeitig handelt, muss die Folgen eines Maklerfehlers nicht selbst tragen.
