Ein Immobilienverkauf ist für viele Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist ein Makler, der nicht nur Erfahrung und Marktkenntnis mitbringt, sondern auch engagiert im Sinne seines Kunden handelt. Doch was, wenn die Zusammenarbeit ins Stocken gerät? Wenn Wochen oder Monate vergehen, ohne dass sich Interessenten melden oder Rückmeldungen ausbleiben? In solchen Fällen stellt sich schnell die Frage: Sollte man den Immobilienmakler wechseln?
Unzufriedenheit mit einem Makler kann viele Ursachen haben – von fehlender Kommunikation über unrealistische Preisstrategien bis hin zu mangelndem Engagement bei der Vermarktung. Besonders bei einem Alleinauftrag fühlen sich Eigentümer oft gefangen, wenn der Makler seine Aufgaben nicht erfüllt. Hinzu kommt, dass sich Immobilienmärkte regional unterschiedlich entwickeln: Ein neuer Makler mit lokalem Netzwerk und besserer Strategie kann oft mehr erreichen als der bisherige.
Ein Maklerwechsel ist jedoch kein Schritt, der leichtfertig erfolgen sollte. Es gilt, vertragliche Pflichten, Fristen und mögliche Kosten zu prüfen, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Gleichzeitig kann der Wechsel – richtig geplant – den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen und den Verkaufspreis verbessern.
In diesem Ratgeber erfährst du,
- wann sich der Wechsel wirklich lohnt,
- welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten,
- wie du den alten Maklervertrag kündigst
- und wie du den besten neuen Immobilienmakler findest.
Damit du am Ende nicht nur Zeit und Nerven sparst, sondern dein Objekt erfolgreich und zu einem fairen Preis verkaufst.
Wann lohnt es sich, den Immobilienmakler zu wechseln?
Nicht jeder schleppende Verkaufsprozess ist gleich ein Grund, den Makler zu wechseln. Dennoch gibt es klare Anzeichen, die darauf hindeuten, dass ein anderer Immobilienmakler bessere Ergebnisse erzielen könnte. Wer diese Warnsignale früh erkennt, kann Zeit, Geld und Frust sparen.
1. Fehlende Kommunikation und Transparenz
Ein professioneller Makler informiert regelmäßig über den Stand der Dinge: Wie viele Anfragen gibt es? Welche Besichtigungen fanden statt? Welches Feedback kam von Interessenten?
Bleiben solche Informationen aus oder werden Nachfragen nur zögerlich beantwortet, ist das ein erstes Warnsignal. Vertrauen und Transparenz sind das Fundament jeder erfolgreichen Zusammenarbeit – und beides sollte selbstverständlich sein.
2. Unrealistische Preisgestaltung
Ein häufiger Fehler mancher Makler: Um den Auftrag zu erhalten, setzen sie den Angebotspreis zu hoch an. Bleiben Käufer aus, muss später nach unten korrigiert werden – oft mit negativer Wirkung auf die Nachfrage.
Ein guter Makler hingegen begründet seine Preisempfehlung mit Daten, Vergleichsobjekten und Marktkenntnis. Bleibt diese Argumentation aus, kann ein Wechsel sinnvoll sein.
3. Mangelndes Engagement bei der Vermarktung
Ein leeres Exposé, schlechte Fotos oder kaum Online-Präsenz? Das ist nicht nur unprofessionell, sondern kann den Verkauf erheblich verzögern. Der Immobilienmarkt ist heute digital – wer dort nicht präsent ist, verliert Reichweite.
Ein neuer Immobilienmakler, der moderne Marketingstrategien (z. B. virtuelle Rundgänge, Social Media, hochwertige Fotografie) nutzt, kann hier den entscheidenden Unterschied machen.
4. Kein Verkaufserfolg trotz guter Lage
Selbst in beliebten Regionen kann ein Objekt unverkäuflich wirken, wenn die Strategie nicht passt. Spätestens wenn mehrere Monate ohne Fortschritt vergehen, sollte die Zusammenarbeit kritisch überprüft werden. Ein zweiter Maklermeinung hilft oft, die Ursachen zu erkennen.
5. Wann sich der Wechsel wirklich lohnt
Der Wechsel lohnt sich insbesondere dann, wenn
- der aktuelle Makler seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt,
- keine klare Vermarktungsstrategie erkennbar ist,
- oder der persönliche Kontakt nicht stimmt.
Ein professioneller Wechsel – unter Beachtung der Vertragsbedingungen – kann die Chancen auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf deutlich erhöhen.
Rechtliche Grundlagen beim Immobilienmakler-Wechsel
Bevor Eigentümer den Immobilienmakler wechseln, sollten sie die rechtlichen Rahmenbedingungen genau prüfen. Denn ein unüberlegter Schritt kann schnell teuer werden – etwa durch doppelte Provisionsansprüche oder Vertragsverstöße. Wer die Grundlagen kennt, kann den Wechsel rechtssicher und ohne Streit vollziehen.
1. Arten von Maklerverträgen
Die Art des bestehenden Maklervertrags bestimmt, wie flexibel ein Wechsel möglich ist:
- Einfacher Maklerauftrag:
Der Eigentümer darf mehrere Makler gleichzeitig beauftragen oder selbst Käufer suchen. Ein Wechsel ist hier problemlos möglich – der bisherige Vertrag kann meist formlos beendet werden. - Alleinauftrag:
Nur ein Makler darf aktiv vermarkten. Der Eigentümer verpflichtet sich, keinen weiteren Makler einzuschalten. Eine Kündigung ist erst nach Ablauf der vereinbarten Frist oder bei Pflichtverletzung möglich. - Qualifizierter Alleinauftrag:
Die strengste Form: Der Eigentümer darf auch selbst keine Käufer akquirieren. Diese Variante ist häufig zeitlich begrenzt (z. B. 6 Monate) – eine vorzeitige Beendigung ist nur bei triftigem Grund erlaubt.
2. Kündigungsfristen und Sonderkündigung
Läuft der Vertrag befristet, endet er automatisch nach der vereinbarten Zeit. Eine ordentliche Kündigung ist dann meist ausgeschlossen.
Bei unbefristeten Verträgen gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von 14 Tagen bis zu einem Monat, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Makler seine Pflichten verletzt – etwa durch fehlende Vermarktungsaktivitäten, grobe Fahrlässigkeit oder Falschinformationen. In solchen Fällen sollte die Kündigung schriftlich und mit Begründung erfolgen.
3. Vorsicht vor doppelten Provisionsansprüchen
Ein häufiger Stolperstein: Das Objekt wird von zwei Maklern angeboten, und beide beanspruchen Provision, wenn es zum Verkauf kommt.
Um das zu vermeiden:
- Den alten Vertrag nachweislich kündigen, bevor ein neuer Makler beauftragt wird.
- Dem neuen Makler schriftlich bestätigen, dass keine andere aktive Beauftragung besteht.
- Verkaufsangebote des alten Maklers aus Onlineportalen löschen lassen.
➡️ Mehr zum Thema: Kostenfallen bei Immobilienmaklern: Das müssen Eigentümer wissen
4. Gesetzliche Grundlagen
Die rechtliche Basis bildet § 652 BGB, der regelt, wann ein Makler Anspruch auf Provision hat.
Wichtig: Nur wenn der Makler nachweislich zum Vertragsabschluss beigetragen hat, besteht ein Anspruch. Reine Vermittlungsversuche oder erfolglose Bemühungen begründen keine Zahlungspflicht.
Maklervertrag kündigen: so geht’s richtig
Wer den Immobilienmakler wechseln möchte, muss zunächst den bestehenden Vertrag korrekt beenden. Eine saubere Kündigung ist entscheidend, um rechtliche Konflikte und doppelte Provisionsforderungen zu vermeiden. Dabei kommt es vor allem auf die Vertragsart, Fristen und die richtige Formulierung an.
1. Vertrag prüfen: welche Regelungen gelten?
Bevor du kündigst, solltest du den Maklervertrag genau durchsehen. Achte auf folgende Punkte:
- Laufzeit und Verlängerungsklauseln
Viele Verträge laufen befristet (z. B. 3 oder 6 Monate) und verlängern sich automatisch, wenn sie nicht rechtzeitig beendet werden. - Kündigungsfristen
Steht im Vertrag nichts, gilt meist eine angemessene Frist (etwa 14 Tage). - Pflichten des Maklers
Wenn der Makler seine vertraglich vereinbarten Leistungen nicht erbringt, kann das ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein.
Tipp: Halte Rücksprachen, Mails und Protokolle von Besichtigungen schriftlich fest. Diese Unterlagen können im Zweifel belegen, dass der Makler seinen Pflichten nicht nachgekommen ist.
2. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Kündigung
- Vertrag prüfen: Art, Laufzeit und Kündigungsbedingungen klären.
- Kündigung schriftlich formulieren:
- per Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung
- Begründung kurz, sachlich und nachweisbar
- Bestätigung anfordern: Den Makler um eine schriftliche Empfangsbestätigung bitten.
- Exposé und Inserate entfernen lassen: Sicherstellen, dass keine Onlineanzeigen mehr aktiv sind.
- Neuen Makler erst danach beauftragen.
3. Musterformulierung für ein Kündigungsschreiben
Betreff: Kündigung des Maklervertrags
Sehr geehrte/r [Name des Maklers],
hiermit kündige ich den zwischen uns am [Datum] geschlossenen Maklervertrag für das Objekt [Adresse] fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung sowie das Vertragsende schriftlich.
Mit freundlichen Grüßen
[Name, Anschrift, Unterschrift]
Diese Vorlage kann je nach Vertragsart angepasst werden. Bei befristeten Alleinaufträgen sollte der Zusatz „nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer“ ergänzt werden.
4. Checkliste: Habe ich alles für die Kündigung vorbereitet?
✅ Vertrag auf Laufzeit und Fristen geprüft
✅ Gründe für Unzufriedenheit dokumentiert
✅ Kündigung schriftlich verfasst und versendet
✅ Bestätigung des Maklers erhalten
✅ Online-Inserate entfernt
✅ Neuer Makler ist vorbereitet, aber noch nicht beauftragt
Eine strukturierte und rechtssichere Kündigung sorgt für einen sauberen Übergang – die Grundlage, um anschließend erfolgreich einen neuen Immobilienmakler zu finden.
Den passenden neuen Immobilienmakler finden
Nach der Kündigung des bisherigen Maklers beginnt die wichtigste Phase: die Auswahl eines neuen Partners, der den Verkauf professionell, transparent und mit echter Marktkenntnis übernimmt. Der richtige Immobilienmakler kann den Unterschied zwischen monatelangem Stillstand und einem zügigen, erfolgreichen Verkauf ausmachen.
1. Worauf du bei der Auswahl achten solltest
Ein guter Makler zeichnet sich durch Kompetenz, Kommunikation und Engagement aus. Achte bei der Auswahl insbesondere auf folgende Punkte:
- Regionale Marktkenntnis: Der Makler sollte die Immobilienpreise, Nachfragetrends und Zielgruppen in deiner Region genau kennen.
- Fachliche Qualifikation: Zertifikate (z. B. IHK, DEKRA, DIA) und ständige Weiterbildungen zeigen Professionalität.
- Erreichbarkeit und Transparenz: Ein verlässlicher Ansprechpartner informiert regelmäßig über den Verkaufsfortschritt.
- Seriöse Vermarktungsstrategie: Hochwertige Fotos, aussagekräftige Exposés und Online-Marketing gehören heute zum Standard.
Ein kurzes persönliches Gespräch oder Telefoninterview hilft, den ersten Eindruck zu bestätigen – Vertrauen und Chemie müssen stimmen.
2. Vergleichsportale und Empfehlungen nutzen
Online-Vergleichsportale wie ImmobilienmaklerPilot bieten kostenlose Möglichkeiten, geprüfte Makler in deiner Region zu finden. Darüber hinaus lohnt sich der Blick auf:
- Empfehlungen von Freunden oder Nachbarn, die gute Erfahrungen gemacht haben.
- Bewertungen auf Google oder ProvenExpert – achte dabei auf aussagekräftige Erfahrungsberichte, nicht nur auf Sternebewertungen.
- Regionale IHK- oder Branchenverzeichnisse, in denen qualifizierte Makler gelistet sind.
Ein transparenter Anbieter zeigt seine Erfolge offen – etwa vermittelte Objekte, Bewertungen oder aktuelle Angebote.
3. Wichtige Fragen im Auswahlgespräch
Vor der Entscheidung solltest du mehrere Makler ansprechen und vergleichen. Gute Fragen sind etwa:
- Wie ermitteln Sie den Verkaufspreis meiner Immobilie?
- Welche Marketingkanäle nutzen Sie konkret?
- Wie oft informieren Sie mich über den Fortschritt?
- Arbeiten Sie auf Provisionsbasis oder mit Festpreis?
- Gibt es eine Mindestvertragslaufzeit?
Die Antworten zeigen schnell, wie strukturiert und engagiert der Makler arbeitet. Ein seriöser Partner wird keine unrealistischen Versprechen machen, sondern mit Daten und Fakten überzeugen.
4. Tipp: Probebesichtigung oder Testauftrag
Viele Eigentümer entscheiden sich nach einer kurzen Testphase. Ein kurzes Erstgespräch, eine unverbindliche Marktanalyse oder eine Probebesichtigung geben Einblick, wie der Makler arbeitet. So vermeidest du böse Überraschungen und findest denjenigen, der wirklich zu dir passt.
Ein sorgfältig gewählter neuer Immobilienmakler bringt frischen Schwung in den Verkaufsprozess – mit professioneller Vermarktung, realistischen Preisen und klarer Kommunikation. So wird der Wechsel nicht zum Risiko, sondern zum Erfolgsfaktor.
Kosten und Provision beim Maklerwechsel
Ein häufiger Unsicherheitsfaktor beim Wechsel des Immobilienmaklers sind die möglichen Kosten. Viele Eigentümer fragen sich: Muss ich doppelt zahlen, wenn ich den Makler wechsle? – Die gute Nachricht: In den meisten Fällen nicht. Dennoch gilt es, einige wichtige rechtliche und finanzielle Punkte zu beachten.
1. Bereits gezahlte Provision: was passiert damit?
Grundsätzlich hat ein Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er nachweislich den Käufer vermittelt hat (§ 652 BGB).
Das bedeutet:
- Wurde kein Kaufvertrag abgeschlossen, darf der alte Makler keine Provision verlangen.
- Hat der alte Makler aber nachweislich den Käufer gefunden, auch wenn der Kaufvertrag erst nach der Kündigung zustande kommt, kann ein Anspruch bestehen.
Deshalb ist es wichtig, den Verlauf und die beteiligten Personen genau zu dokumentieren.
Tipp:
Lass dir vom alten Makler eine schriftliche Bestätigung geben, dass er keinen Anspruch auf Provision erhebt, falls der Verkauf über den neuen Makler abgewickelt wird.
2. Gefahr der doppelten Provision
Wenn zwei Makler dieselbe Immobilie anbieten, kann es zu Konflikten kommen, wenn beide eine Vermittlungsleistung geltend machen. Das passiert oft, wenn der Eigentümer den alten Vertrag nicht eindeutig beendet, bevor der neue Makler aktiv wird.
So vermeidest du doppelte Kosten:
- Alten Vertrag schriftlich kündigen und Kündigungsbestätigung abwarten.
- Den neuen Makler über die bisherige Beauftragung informieren.
- Inserate des alten Maklers entfernen lassen, bevor der neue startet.
Nur so ist klar, wer tatsächlich als ursächlicher Vermittler gilt – und damit Anspruch auf Provision hat.
3. Wie hoch ist die Maklerprovision nach aktuellem Gesetz?
Seit dem Bestellerprinzip (2020) wird die Provision beim Immobilienverkauf meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Üblich sind – je nach Bundesland – zwischen 3,0 % und 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Partei.
Einige Makler bieten inzwischen Festpreis- oder Erfolgsmodelle an, die vorab klar kalkulierbar sind.
Beispielrechnung:
Beim Verkauf einer Immobilie für 500.000 €
→ Provision (3,57 %) = 17.850 €
→ Käufer zahlt 8.925 €, Verkäufer zahlt 8.925 €
➡️ Mehr zum Thema: Maklerprovision 2025: Preise & Regelungen im Überblick
4. Zusatzkosten, die entstehen können
Neben der eigentlichen Provision können weitere Kosten anfallen – vor allem beim Wechsel:
- Werbekosten, wenn neue Exposés oder Fotos erstellt werden müssen
- Notarkosten, falls neue Vollmachten erteilt werden
- Verwaltungsgebühren, wenn Inserate auf Portalen neu geschaltet werden
Diese Posten sind in der Regel überschaubar und gut investiert, wenn der neue Makler den Verkauf beschleunigt.
Praxisbeispiele: Erfolgreich den Immobilienmakler gewechselt
Ein Immobilienmakler-Wechsel ist oft mit Unsicherheit verbunden – doch in vielen Fällen zahlt er sich aus. Die folgenden Praxisbeispiele zeigen, wie Eigentümer durch den richtigen Wechsel schneller und erfolgreicher verkauft haben.
Beispiel 1: Vom Stillstand zum Verkaufserfolg
Ausgangslage:
Familie Berger aus München wollte ihr Reihenhaus verkaufen. Der beauftragte Makler versprach „viele Interessenten in kurzer Zeit“, schaltete aber nur ein einfaches Online-Inserat und meldete sich wochenlang nicht zurück. Nach drei Monaten ohne ein einziges Angebot entschieden sich die Bergers, den Immobilienmakler zu wechseln.
Lösung:
Der neue Makler, spezialisiert auf Familienhäuser im Münchner Umland, analysierte die Preisstrategie neu, erstellte ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos und organisierte Besichtigungen innerhalb von zwei Wochen.
Ergebnis:
Das Haus wurde nach sechs Wochen verkauft – zum ursprünglichen Wunschpreis. Entscheidend war die Kombination aus Marktkenntnis, Engagement und moderner Vermarktung.
Beispiel 2: Neubewertung führte zum Durchbruch
Ausgangslage:
Eigentümerin Frau Lehmann hatte ihre Eigentumswohnung in Köln über einen Makler inserieren lassen – ohne Erfolg. Der Preis lag laut Onlineportalen 15 % über dem Marktwert. Der Makler weigerte sich, den Preis anzupassen, und verwies auf „die starke Nachfrage“.
Lösung:
Nach Ablauf der Vertragsfrist wechselte Frau Lehmann zu einem neuen Makler. Dieser ließ eine aktuelle Marktanalyse erstellen, setzte den Preis leicht niedriger an und bewarb das Objekt gezielt über Social Media und Immobiliennetzwerke.
Ergebnis:
Innerhalb von vier Wochen gingen mehrere Gebote ein. Die Wohnung wurde schließlich über dem angepassten Angebotspreis verkauft. Der neue Makler überzeugte durch datenbasierte Argumentation und proaktive Kommunikation.
Beispiel 3: Emotionale Faktoren – Vertrauen zählt
Ausgangslage:
Herr Neumann erbte das Haus seiner Eltern und tat sich schwer mit dem Verkauf. Sein erster Makler arbeitete sachlich, aber distanziert – das führte zu Misstrauen. Nach einem persönlichen Gespräch mit einer regionalen Maklerin entschied sich Neumann für den Wechsel.
Ergebnis:
Die Maklerin vermittelte nicht nur den Verkauf, sondern begleitete den Eigentümer empathisch durch den gesamten Prozess. Für Neumann war das ausschlaggebend: „Ich hatte endlich das Gefühl, dass jemand wirklich meine Interessen vertritt.“
Diese Beispiele zeigen: Den Immobilienmakler wechseln kann neue Energie in den Verkaufsprozess bringen – vorausgesetzt, er ist gut vorbereitet und professionell umgesetzt. Erfahrung, Marktkenntnis und persönliche Betreuung sind die Faktoren, die letztlich über Erfolg oder Misserfolg entscheiden.
Fazit: Immobilienmakler wechseln – wann es sich wirklich lohnt
Ein Immobilienverkauf erfordert Vertrauen, Kommunikation und Fachkompetenz – drei Faktoren, die maßgeblich vom gewählten Makler abhängen. Wenn diese Basis fehlt, ist der Schritt, den Immobilienmakler zu wechseln, oft nicht nur sinnvoll, sondern notwendig.
Ein Wechsel lohnt sich insbesondere dann, wenn
- dein aktueller Makler nicht transparent arbeitet oder selten erreichbar ist,
- keine Ergebnisse erzielt werden, obwohl das Objekt attraktiv ist,
- oder die Vermarktungsstrategie veraltet und wenig wirkungsvoll erscheint.
Wer den Wechsel strukturiert angeht – also den Vertrag prüft, rechtzeitig kündigt und sorgfältig einen neuen Partner auswählt – kann den gesamten Verkaufsprozess deutlich verbessern. Ein professioneller Makler bringt nicht nur neue Interessenten, sondern häufig auch einen höheren Verkaufspreis durch optimierte Präsentation und gezieltes Marketing.
Wichtig ist, den Schritt gut vorzubereiten:
- Alte Verträge rechtssicher beenden,
- neue Makler transparent vergleichen,
- und auf Qualifikation sowie regionale Erfahrung achten.
Dann wird aus einem zunächst schwierigen Verkaufsprozess wieder ein Erfolg – mit klarer Kommunikation, realistischen Erwartungen und professioneller Vermarktung.
