Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Eigentümer ein einmaliges Ereignis – und oft mit hohen Erwartungen verbunden. Doch wer sich auf die Unterstützung eines Maklers verlässt, sollte genau hinschauen. Denn Kostenfallen bei Immobilienmaklern sind keine Seltenheit. Zwischen Provision, Zusatzleistungen und versteckten Gebühren entstehen schnell unerwartete Ausgaben, die den Gewinn beim Immobilienverkauf deutlich schmälern können.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die Maklercourtage die einzige zu zahlende Gebühr ist. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass manche Makler zusätzliche Kosten für Exposés, Online-Anzeigen, Energieausweise oder professionelle Fotos verlangen – häufig ohne transparente Aufschlüsselung. Hinzu kommen rechtliche Stolperfallen: Falsch formulierte Verträge, unklare Laufzeiten oder überzogene Kündigungsklauseln können teuer werden, wenn der Auftrag vorzeitig endet oder kein Verkauf zustande kommt.
Dieser Ratgeber erklärt, welche typischen Kostenfallen bei Immobilienmaklern lauern, welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben und wie Sie sich rechtlich absichern können. Mit praxisnahen Beispielen, rechtlichen Hinweisen und einer übersichtlichen Checkliste erhalten Sie das nötige Wissen, um beim Immobilienverkauf selbstbewusst und kostenbewusst zu handeln.
Häufige Kostenfallen bei Immobilienmaklern
Wer einen Makler beauftragt, erwartet meist eine klare Preisstruktur – schließlich soll der Verkauf professionell und stressfrei ablaufen. In der Realität jedoch lauern zahlreiche Kostenfallen bei Immobilienmaklern, die Eigentümer erst bemerken, wenn es zu spät ist. Transparenz ist daher der wichtigste Schutz.
Doppelte Provision: Wann Eigentümer doppelt zahlen
Eine häufige Falle ist die Doppelprovision. Manche Makler arbeiten gleichzeitig für Käufer und Verkäufer, verlangen aber dennoch von beiden Seiten eine volle Provision. Laut § 656c BGB ist das nur in Ausnahmefällen zulässig: Wird der Makler für beide Parteien tätig, darf er von beiden höchstens die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision verlangen. Eigentümer sollten daher immer prüfen, ob der Maklervertrag eine klare Regelung zur Provisionsteilung enthält.
Zusatzleistungen mit Aufpreis: Exposés, Fotos & Energieausweis
Viele Makler werben mit „Rundum-Service“ – doch zusätzliche Kosten verstecken sich oft in den Details. Professionelle Immobilienfotos, 3D-Rundgänge oder hochwertige Exposés können mit mehreren Hundert Euro zu Buche schlagen. Auch der Energieausweis, den Verkäufer laut Energieeinsparverordnung vorlegen müssen, wird manchmal zusätzlich berechnet. Eigentümer sollten vor Vertragsabschluss schriftlich festhalten, welche Leistungen im Preis enthalten sind und welche separat abgerechnet werden.
Unklare Vertragslaufzeiten und Kündigungsklauseln
Ein weiterer Stolperstein sind lange oder unfaire Vertragsbindungen. Manche Maklerverträge verlängern sich automatisch oder enthalten hohe Gebühren, wenn der Eigentümer vorzeitig kündigt. Rechtlich zulässig ist eine Laufzeit von sechs Monaten (bei Alleinaufträgen), alles darüber hinaus sollte kritisch geprüft werden.
Tipp: Lassen Sie sich Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen und Provisionspflicht im Maklervertrag schriftlich bestätigen – so vermeiden Sie teure Überraschungen.
➡️ Mehr zum Thema: Maklerprovision 2025: Preise & Regelungen im Überblick
Rechtliche Grundlagen zur Maklerprovision
Wer beim Immobilienverkauf mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte die gesetzlichen Regeln zur Maklerprovision genau kennen. Denn seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gelten neue Vorschriften, die Eigentümer deutlich entlasten – insbesondere bei der Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Wer zahlt die Maklerprovision laut Gesetz (§ 656c BGB)?
Nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gilt: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Wird der Makler für beide Parteien tätig, darf er von Käufer und Verkäufer jeweils nur den gleichen Anteil verlangen.
Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision auf den Käufer umlegen. So soll verhindert werden, dass Verkäufer sich vollständig aus der Verantwortung ziehen.
Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer: aktuelle Regelung
In der Praxis haben sich sogenannte hinkende Doppelprovisionsmodelle etabliert. Das heißt: Der Verkäufer zahlt zunächst die gesamte Provision, der Käufer erstattet später die Hälfte. Wichtig: Diese Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Fehlt sie, ist die Rückforderung der Käuferprovision rechtlich angreifbar.
Tipp: Achten Sie darauf, dass die Provisionshöhe, die Zahlungsmodalitäten und die vertragliche Grundlage eindeutig dokumentiert sind. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten.
Wann eine Maklerprovision rechtlich unwirksam ist
Eine Maklerprovision ist nur dann fällig, wenn der Makler tatsächlich eine nachweisbare Leistung erbracht hat – also z. B. den Käufer vermittelt oder den Kaufvertrag ermöglicht.
Unwirksam wird die Provision, wenn:
- kein wirksamer Maklervertrag besteht,
- der Makler Pflichten verletzt (z. B. falsche Angaben zur Immobilie), oder
- der Vertrag formell fehlerhaft ist.
Wer unsicher ist, sollte den Vertrag von einem Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Maklervertrag prüfen: worauf Eigentümer achten sollten
Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage jeder Zusammenarbeit. Doch viele Eigentümer unterschreiben ihn, ohne genau zu wissen, welche Pflichten und Kosten damit verbunden sind. Ein genauer Blick auf den Vertrag kann vor teuren Kostenfallen bei Immobilienmaklern schützen.
Unterschied: Einfacher, Allein- und qualifizierter Alleinauftrag
Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer gleichzeitig andere Makler beauftragen oder selbst verkaufen – eine flexible, aber oft weniger engagierte Lösung.
Beim Alleinauftrag arbeitet ausschließlich ein Makler für Sie, der Vertrag ist meist auf sechs Monate begrenzt.
Noch strenger ist der qualifizierte Alleinauftrag: Der Eigentümer verpflichtet sich, jeden Interessenten an den Makler zu verweisen und nicht eigenständig zu verkaufen. Diese Variante kann sinnvoll sein, birgt aber Risiken, falls der Verkauf scheitert oder der Makler nicht aktiv genug ist.
Schriftform, Leistungsbeschreibung & Vergütung
Auch wenn ein Maklervertrag mündlich gültig sein kann, ist eine schriftliche Vereinbarung dringend zu empfehlen. Nur so lassen sich Leistungsumfang, Provision und Zusatzkosten später beweisen.
Achten Sie insbesondere auf:
- Leistungsbeschreibung: Welche Tätigkeiten sind enthalten (z. B. Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung)?
- Vergütung: Wie hoch ist die Courtage – prozentual oder pauschal?
- Fälligkeit: Wird die Provision erst bei notariellem Kaufvertrag fällig?
Seriöse Makler legen alle Punkte offen und erläutern, welche Kosten fix und welche ergebnisabhängig sind.
Wie Sie unfaire Klauseln erkennen (Beispiele & Checkliste)
Einige Maklerverträge enthalten unzulässige Klauseln, die Eigentümer benachteiligen. Typische Warnsignale:
- Automatische Vertragsverlängerung ohne aktive Zustimmung
- Verpflichtung zur Zahlung bei Nichtverkauf
- Pauschale „Aufwandsentschädigung“ ohne konkrete Leistung
- Fehlen einer klaren Kündigungsfrist
Checkliste: Fairer Maklervertrag
- Vertrag schriftlich und vollständig
- Klare Laufzeit
- Transparente Provisionsregelung
- Alle Zusatzkosten einzeln aufgeführt
- Kein Honorar ohne nachweisbare Leistung
➡️ Mehr zum Thema: Guten Immobilienmakler erkennen: Die wichtigsten Kriterien
Immobilienverkauf & versteckte Kosten
Beim Immobilienverkauf denken die meisten Eigentümer zuerst an die Maklerprovision – doch das ist oft nur die Spitze des Eisbergs. Neben der Courtage entstehen zahlreiche versteckte Kosten, die den Verkaufserlös schnell schmälern können. Wer diese frühzeitig kennt, kann besser kalkulieren und unnötige Ausgaben vermeiden.
Nebenkosten beim Verkauf: Notar, Grundbuch, Energieausweis
Ein Immobilienverkauf ist ohne Notar nicht rechtsgültig. Die Notarkosten liegen meist zwischen 1,5 und 2,0 % des Verkaufspreises. Hinzu kommen Gebühren für die Löschung alter Grundschulden und Eintragungen im Grundbuch, die Eigentümer häufig selbst tragen.
Pflicht ist außerdem der Energieausweis: Verkäufer müssen ihn laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) potenziellen Käufern vorlegen. Manche Makler berechnen hierfür zusätzliche 100–300 €, obwohl dieser Service oft im Vermittlungsauftrag enthalten sein sollte.
Marketingkosten des Maklers: was ist Pflicht, was optional?
Viele Makler werben mit „Full Service“ – doch nicht alle Leistungen sind im Preis inbegriffen. Zusatzkosten entstehen häufig für:
- professionelle Objektfotos oder Drohnenaufnahmen,
- 3D-Rundgänge oder virtuelle Besichtigungen,
- Premiumanzeigen auf Immobilienportalen.
Wichtig: Solche Marketingmaßnahmen dürfen nur dann extra berechnet werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind. Fehlt eine klare Regelung, sind Zusatzrechnungen rechtlich anfechtbar. Laut Bundesgerichtshof (BGH, Az. I ZR 5/21) müssen Maklerpreise transparent und nachvollziehbar sein.
Maklercourtage vs. Zusatzkosten: wo die Grenze liegt
Die Maklercourtage deckt grundsätzlich alle Standardleistungen ab, die für den erfolgreichen Verkauf erforderlich sind – etwa Exposé-Erstellung, Besichtigungen, Kommunikation mit Interessenten und die Vorbereitung des Kaufvertrags.
Zusatzkosten dürfen nur erhoben werden, wenn besondere Aufwendungen entstehen, zum Beispiel für aufwändige Werbekampagnen oder Home-Staging.
Praxisbeispiele: So tappen Eigentümer in Kostenfallen
Theorie ist gut, aber die Realität zeigt am deutlichsten, wie schnell Kostenfallen bei Immobilienmaklern zuschnappen. Die folgenden Beispiele stammen aus typischen Fällen, wie sie bei Verbraucherzentralen oder in Maklerforen immer wieder auftauchen. Sie verdeutlichen, worauf Eigentümer besonders achten sollten.
Beispiel 1: Überteuertes Exposé trotz vermeintlich „inklusive“ Leistungen
Herr M. beauftragt einen Makler mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses. Im Gespräch hieß es, die Erstellung des Exposés sei „im Service enthalten“. Nach Abschluss des Auftrags erhält Herr M. jedoch eine separate Rechnung über 450 € für die Druck- und Versandkosten. Im Vertrag stand ein kleiner Passus: „Werbematerialien werden gesondert abgerechnet.“
➡️ Lektion: Achten Sie auf Formulierungen wie „können zusätzlich berechnet werden“ – das öffnet Tür und Tor für versteckte Gebühren. Alle Marketingkosten sollten klar beziffert und als inklusive oder optional gekennzeichnet sein.
Beispiel 2: Abbruch der Zusammenarbeit – und plötzlich Gebühren
Frau M. kündigt ihrem Makler nach drei Monaten, weil kaum Interessenten vermittelt wurden. Kurz darauf erhält sie eine Rechnung über 1.000 € für „Aufwandsentschädigung“. Der Makler beruft sich auf eine Vertragsklausel, die pauschale Kosten bei vorzeitiger Kündigung vorsieht.
➡️ Lektion: Solche Pauschalen sind oft rechtlich unwirksam, wenn der Makler keine konkrete Leistung nachweisen kann. Eigentümer sollten sich auf schriftliche Leistungsnachweise berufen oder rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen.
Beispiel 3: Provision trotz Nichtverkauf – was dahinter steckt
In manchen Verträgen steht, dass die Provision auch dann fällig wird, wenn ein vom Makler vermittelter Interessent „kaufbereit“ war, der Eigentümer aber absagt. Das kann teuer werden, wenn kein Verkauf zustande kommt.
➡️ Lektion: Eine Provision ist nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss geschuldet (§ 652 BGB). Wird kein Kaufvertrag notariell geschlossen, besteht keine Zahlungspflicht.
Versicherung & Absicherung gegen finanzielle Risiken
Selbst bei sorgfältiger Planung kann es beim Immobilienverkauf zu Streitigkeiten oder finanziellen Verlusten kommen – etwa durch Fehlberatung, mangelhafte Vertragserfüllung oder unklare Kosten. Umso wichtiger ist es, dass Eigentümer wissen, welche Versicherungen und Absicherungen in solchen Fällen greifen.
Berufshaftpflicht des Maklers: was sie wirklich abdeckt
Jeder seriöse Immobilienmakler ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese springt ein, wenn der Makler durch Fehlverhalten oder Fahrlässigkeit einen finanziellen Schaden verursacht – beispielsweise durch falsche Angaben im Exposé oder eine fehlerhafte Preisbewertung.
Doch Vorsicht: Nicht jede Police deckt alle Schadensarten ab. Reine Provisionsstreitigkeiten oder Vertragsbrüche sind häufig nicht versichert. Eigentümer sollten sich daher den Versicherungsnachweis zeigen lassen und prüfen, welche Risiken tatsächlich abgedeckt sind.
Eigentümerschutz: Rechtsschutz & Vertragsprüfung
Eine Immobilienrechtsschutzversicherung kann Eigentümer vor hohen Anwalts- und Gerichtskosten schützen, falls es zum Streit mit dem Makler kommt. Diese Police übernimmt in der Regel:
- die Kosten für Rechtsberatung,
- Anwaltsgebühren bei Streitigkeiten um Provisionen oder Vertragsinhalte,
- und Gerichtskosten, falls es zur Klage kommt.
Wer keine spezielle Police besitzt, kann alternativ eine Verbraucherzentrale oder den Haus- und Grundbesitzerverein für eine erste Vertragsprüfung nutzen. Oft reicht eine einmalige Beratung, um teure Fehler zu vermeiden.
Wann sich ein unabhängiger Gutachter lohnt
Ein Immobiliengutachter kann helfen, wenn der Makler den Angebotspreis zu niedrig oder zu hoch ansetzt – beides kann finanzielle Nachteile bringen. Gutachter bewerten neutral und liefern Argumente gegenüber dem Makler oder Käufer.
Tipp: Nutzen Sie Gutachter, die nach § 194 BauGB zertifiziert sind oder öffentlich bestellt wurden.
Fazit: So vermeiden Eigentümer Kostenfallen bei Immobilienmaklern
Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess – und die Zusammenarbeit mit einem Makler kann enorm hilfreich sein. Doch gerade hier lauern viele Kostenfallen bei Immobilienmaklern, die Eigentümer bares Geld kosten können. Unklare Vertragsklauseln, Zusatzgebühren für vermeintliche Serviceleistungen oder unfaire Provisionsregelungen sind keine Seltenheit.
Wer sich vorbereitet, schützt sich am besten:
👉 Lesen Sie jeden Maklervertrag sorgfältig,
👉 lassen Sie sich Leistungen und Preise schriftlich bestätigen,
👉 und prüfen Sie bei Unsicherheit juristische oder fachliche Unterstützung.
Auch Versicherungen, Gutachter und neutrale Beratungsstellen helfen, rechtliche Risiken und finanzielle Nachteile zu vermeiden. Mit etwas Aufmerksamkeit und Wissen behalten Sie die volle Kontrolle über Ihren Verkauf – und vermeiden teure Überraschungen.
